不動産投資の減価償却とは？節税効果を最大化する方法とポイント

不動産投資において「減価償却」という言葉をよく耳にするものの、具体的な仕組みや計算方法までは理解していない方も多いのではないでしょうか。

減価償却とは、建物などの固定資産が時間経過とともに価値が減少していくという考え方に基づき、購入費用を使用期間に応じて分割して費用計上する方法です。

不動産投資における減価償却の基本

不動産投資を行う上で、減価償却は最も重要な税務上の概念の一つです。減価償却を正しく理解することで、投資収益を最大化し、節税効果を高められます。

減価償却とは何か

減価償却は、建物などの固定資産の価値が時間経過とともに減少していくことを会計上で表現する方法です。

10万円以上で使用期間が1年以上の資産は、購入した年に全額を費用計上できません。代わりに、その資産の使用可能期間（耐用年数）にわたって費用を分散して計上します。

例えば、1,000万円で購入した建物の耐用年数が20年の場合、毎年50万円ずつを経費として計上します。

これが「減価償却費」です。この仕組みにより、実際にはお金が出ていかないのに経費として計上できる「ペーパー経費」が生まれます。

減価償却の原則は「時間の経過とともに価値が減少する資産の費用を、その使用期間に合わせて適切に配分する」というものです。これにより企業の損益計算が正確になり、投資家は実態に即した投資判断ができるようになります。

不動産投資では通常、定額法を用いて毎年同額の減価償却費を計上しますが、事業用資産では償却が早い定率法を選択できる場合もあります。

減価償却できる資産と期間

不動産投資で減価償却できるのは「建物」と「付帯設備」のみです。土地は理論上、価値が減少しないため減価償却の対象外です。1,000万円の物件を購入しても、土地部分を除いた建物部分のみが減価償却の対象になります。

減価償却の期間は「法定耐用年数」によって決まります。建物の構造によって耐用年数は異なり、主な例は以下の通りです：

建物の構造	法定耐用年数
木造・合成樹脂造	22年
鉄骨鉄筋コンクリート造	47年
鉄筋コンクリート造	47年
鉄骨造（骨格材の肉厚4mm超）	34年
鉄骨造（骨格材の肉厚3mm以上4mm以下）	27年

中古物件の場合は、すでに経過した年数を考慮して「残存耐用年数」を計算します。耐用年数が短い木造物件は早く減価償却できるため、節税効果を早く得られる特徴があります。

建物価格の決定方法は主に2つあります：

当事者間での適切な価格割合の決定：取引の公正性を確保し、双方が納得できる条件を見出すために重要です。透明性のある交渉を通じて、適正な価格を設定することが求められます。
固定資産税評価額の比率による按分：資産の公正な評価を基に、税負担を適切に分配する手法です。この方法により、各当事者の負担が公平に反映されることが期待されます。

不動産投資で減価償却が重要な理由

減価償却が不動産投資で特に重要なのは、実質的な現金支出を伴わずに計上できる経費だからです。この特性により、3つの大きな利点があります：

キャッシュフローへの影響なしで節税が可能：実際にお金を支払わなくても、会計上は費用として認められるため、課税所得を減らせます。
他の所得との損益通算が可能：不動産所得が赤字になった場合、給与所得など他の所得と相殺できます。年収1,000万円の会社員が不動産投資で年間100万円の減価償却費を計上し、実質的な不動産収支がゼロであれば、課税所得を900万円まで減らせます。
融資審査への影響が少ない：減価償却による「赤字」は実際の現金流出ではないため、銀行融資の審査において不利にならないことが多いです。キャッシュフローがプラスであれば、税務上は赤字でも融資を受けやすくなります。

高所得者ほど減価償却による節税効果は大きくなります。所得税は累進課税のため、所得が多いほど税率が高く、同じ金額の経費でもより大きな節税効果を得られます。

減価償却の計算方法

減価償却費の計算方法には主に「定額法」と「定率法」の2種類があります。不動産投資において、これらの計算方法を理解することで、正確な減価償却費を把握し、適切な節税効果を得ることができます。それぞれの計算方法と建物価格の決め方について詳しく見ていきましょう。

定額法による計算

定額法は毎年同じ金額を減価償却費として計上する最も一般的な方法です。計算がシンプルで、耐用年数の間、均等に経費計上できる特徴があります。

計算式：減価償却費 = 取得価額 × 定額法償却率

例えば、3,000万円の木造アパートを購入した場合、木造の法定耐用年数は22年で定額法償却率は0.046となります。この場合の年間減価償却費は以下のように計算できます：

3,000万円 × 0.046 = 138万円/年

この138万円を毎年経費として計上できるため、22年間で合計3,036万円の減価償却費を計上することが可能です。

定額法の主なメリットは：

計算が簡単で分かりやすい。
毎年の減価償却費が一定なので、長期的な資金計画が立てやすい。
特に収入が安定している投資家に適している。

一方、デメリットとしては初期の減価償却費が定率法より少なくなるため、初期の節税効果が小さくなる点が挙げられます。

定率法による計算

定率法は残存価額に一定の率をかけて計算する方法で、初年度の減価償却費が大きく、年数が経過するにつれて減少していきます。

計算式：減価償却費 = 未償却残高 × 定率法償却率

例えば、同じ3,000万円の木造アパートの場合、木造の定率法償却率は約0.214となります。初年度の減価償却費は：

3,000万円 × 0.214 = 642万円

2年目は未償却残高（3,000万円 – 642万円 = 2,358万円）に償却率をかけて計算します：

2,358万円 × 0.214 = 504.6万円

このように、年々減価償却費は減少していきます。

定率法の主なメリット：

初期の減価償却費が大きいため、初期段階での節税効果が高い。
高所得者や初期の税負担を減らしたい投資家に適している。
物件の価値減少が初期に大きい場合、実態に即している。

ただし、計算が複雑になることや後年の減価償却費が少なくなるため、長期的な節税計画を立てにくい点がデメリットとなります。

建物価格の決め方と土地・建物比率

不動産投資における減価償却の対象は建物部分のみであり、土地は対象外です。そのため、購入した不動産の総額から建物価格を正確に算出することが重要になります。

建物価格の決め方には主に2つの方法があります：

売買契約書での按分：売買契約書に土地価格と建物価格を明確に記載し、その割合に応じて按分する方法です。ただし、建物価格を過大に設定すると税務調査の対象になる可能性があるため注意が必要です。
固定資産税評価額による按分：固定資産税評価額の土地と建物の比率に基づいて按分する方法です。この方法は税務署に認められやすく、安全な方法とされています。

例えば、総額5,000万円の物件を購入し、固定資産税評価額の比率が土地：建物＝7：3の場合：

建物価格 = 5,000万円 × 0.3 = 1,500万円

となり、この1,500万円が減価償却の対象となります。

建物価格の割合を高くするほど減価償却費は増加し、節税効果も大きくなりますが、不自然な比率設定は税務署から指摘される可能性があるため、適切な割合設定が重要です。

一般的に、中古物件は新築と比べて建物価格の割合が低くなる傾向にありますが、地域や物件の特性によっても異なります。

中古物件の減価償却計算

中古物件の減価償却計算は新築物件とは異なる特有の計算方法があります。中古不動産投資では、建物の取得価額の決定と残存耐用年数の計算が重要な鍵となります。

耐用年数の考え方

耐用年数は国税庁が定めた基準に従って決定され、建物の構造や用途によって大きく異なります。住宅用建物の法定耐用年数は以下のとおりです：

構造（住宅用）	耐用年数
木造・合成樹脂造	22年
木骨モルタル造	20年
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造	47年
れんが・石・ブロック造	38年
金属造	19年〜34年

建物付属設備の耐用年数はおおむね15年程度に設定されています。中古物件を購入した場合、実際の使用可能年数は新築時の法定耐用年数からすでに経過した年数を差し引いた「残存耐用年数」で計算します。

例えば、築25年の木造住宅の場合、法定耐用年数は22年ですが、すでに法定耐用年数を超えているため、特別な計算方法が必要になります。この場合、簡便法を適用して残存耐用年数を算出することができます。

中古物件の耐用年数を正確に把握することは、減価償却費の計算だけでなく、将来の修繕計画や売却時期の検討にも役立ちます。

また、建物の構造によって耐用年数が大きく異なるため、投資物件を選ぶ際の重要な判断材料になります。

簡便法による計算方法

中古物件の減価償却では「簡便法」を利用できます。簡便法とは、中古物件特有の減価償却計算方法で、以下の手順で計算します：

1. 耐用年数の算出：中古建物の残存耐用年数 = 法定耐用年数 × 0.2（20%）

※ただし、この計算で求めた年数が2年未満の場合は2年とします。

2. 減価償却費の計算：建物取得価額 ÷ 残存耐用年数

例えば、築25年の木造住宅（法定耐用年数22年）を1,000万円で購入した場合：

残存耐用年数 = 22年 × 0.2 = 4.4年（小数点以下は切り捨て、4年）
年間減価償却費 = 1,000万円 ÷ 4年 = 250万円/年

簡便法のメリットは計算が簡単なことと、短期間で建物の減価償却を完了できる点です。特に築年数が古い物件では、残存耐用年数が短くなるため、毎年の減価償却費が大きくなり、節税効果を大きく得られます。

ただし、簡便法は任意の方法であり、中古物件の減価償却は「個別法」という方法でも計算できます。個別法では「(法定耐用年数 – 経過年数) + 経過年数 × 20%」という複雑な計算式を用いますが、正確な耐用年数を求めたい場合に使用します。

実例でわかる中古物件の減価償却

具体的な事例で中古物件の減価償却計算を見てみましょう。

事例1：築15年の木造アパート（購入価格3,000万円、うち建物部分1,200万円）

法定耐用年数：22年
経過年数：15年
残存耐用年数（簡便法）：22年 × 0.2 = 4.4年 → 4年
年間減価償却費：1,200万円 ÷ 4年 = 300万円/年

事例2：築30年の鉄筋コンクリートマンション（購入価格5,000万円、うち建物部分2,000万円）

法定耐用年数：47年
経過年数：30年
残存耐用年数（簡便法）：47年 × 0.2 = 9.4年 → 9年
年間減価償却費：2,000万円 ÷ 9年 = 約222万円/年

これらの例から分かるように、築年数が古い物件ほど残存耐用年数が短くなり、年間の減価償却費が大きくなる傾向があります。

特に木造アパートのような耐用年数が短い物件は、残存耐用年数も短くなるため、減価償却による節税効果がより大きくなります。

減価償却による節税効果

減価償却は不動産投資における最も効果的な節税方法の一つです。この会計処理により、実際の現金支出なく経費を計上でき、所得税や住民税の負担を大幅に軽減できます。

実際の支出を伴わない経費計上

減価償却費の最大の特徴は、実際の現金支出を伴わない「ペーパー経費」という点です。通常の経費は実際にお金を支払う必要がありますが、減価償却費は違います。

現金流出なしの経費計上：不動産購入時に一括で支払った建物代金を、法定耐用年数にわたって少しずつ経費として計上できます。
キャッシュフローへの影響なし：減価償却費を計上しても手元の現金は減りません。
会計上の費用としての扱い：確定申告時に経費として認められ、課税所得を減らせます。

例えば、2,000万円の木造アパート（耐用年数22年）を購入した場合、毎年約91万円の減価償却費を計上できますが、実際にこの91万円を支払う必要はありません。この「現金支出のない経費」が、不動産投資の大きな魅力となっています。

損益通算による所得圧縮

減価償却費は他の所得と損益通算できるため、給与所得などの他の収入に対する税金も減らせる効果があります。

不動産所得との相殺：家賃収入から減価償却費を含む経費を差し引いた「不動産所得」が計算されます。
赤字計上のメリット：減価償却費が大きく不動産所得が赤字になった場合、その赤字を給与所得などと相殺できます。
総所得の圧縮効果：損益通算により総所得が減少し、所得税・住民税の負担が軽減されます。

具体例として、年収800万円のサラリーマンが年間100万円の赤字を不動産所得で計上した場合、課税対象となる所得は700万円になります。税率によって異なりますが、30〜40万円程度の節税効果が期待できます。

この仕組みを活用することで、不動産投資による収入がなくても、給与所得などに対する税負担を減らせるのです。

税負担軽減のメカニズム

減価償却による節税は、複数の税金に対して効果を発揮します。

所得税の軽減：課税所得の減少により、累進課税率が適用される所得税の負担が減ります。
住民税の削減：所得税と連動して住民税も減少します。
健康保険料の抑制：一定の条件下では、国民健康保険料や社会保険料も軽減される可能性があります。

特に高所得者は累進課税制度により高い税率が適用されるため、減価償却による節税効果はより大きくなります。

年収1,000万円以上の場合、所得税率は33%以上になるため、減価償却費100万円の計上で33万円以上の税金軽減効果があります。

減価償却を最大限活用するポイント

減価償却は不動産投資における重要な節税手段です。適切な戦略を立てることで、その効果を最大化できます。

構造別の耐用年数と投資戦略

建物の構造によって法定耐用年数は大きく異なり、これが減価償却費と節税効果に直接影響します。木造住宅の耐用年数は22年と比較的短く、年間の減価償却費が大きくなるため節税効果が高まります。一方、鉄筋コンクリート造は47年と長期間にわたるため、年間の減価償却費は小さくなります。

具体的な構造別耐用年数の例：

木造・合成樹脂造：22年
木骨モルタル造：20年
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造：47年
れんが・石・ブロック造：38年
金属造：
– 骨格材の厚み4mm超：34年
– 骨格材の厚み3mm超4mm以下：27年
– 骨格材の厚み3mm以下：19年

投資戦略としては、木造や金属造の薄い骨格材を使用した建物を選ぶことで、年間の減価償却費を増やし節税効果を高められます。

例えば、2,000万円の建物部分がある場合、木造なら年間約91万円、鉄筋コンクリート造なら約42万円の減価償却費となり、その差額約49万円が節税効果の差になります。

また、中古物件を購入する場合は、耐用年数の短い物件や築年数が進んだ物件を選ぶことで、残存耐用年数が短くなり、年間の減価償却費が大きくなります。

物件選びの際は単純な利回りだけでなく、この減価償却による節税効果も含めた実質利回りを考慮することが重要です。

高所得者に効果的な理由

減価償却による節税効果は、所得が高いほど大きくなります。これは日本の所得税が累進課税制度を採用しているためです。

所得税率は所得に応じて5%から45%まで段階的に上がるため、高所得者ほど減価償却による節税効果が大きくなります。

例えば、年収1,000万円の方と年収2,000万円の方が同じ金額の減価償却費を計上した場合：

年収1,000万円の方：税率約33%で効果
年収2,000万円の方：税率約45%で効果

同じ100万円の減価償却費でも、前者は約33万円の節税効果、後者は約45万円の節税効果となり、差額12万円の違いが生じます。

さらに、減価償却による損益通算は給与所得や事業所得などの他の所得と相殺できるため、高所得者は全体的な所得税を効果的に圧縮できます。

例えば、年間100万円の減価償却費で赤字になった場合、その赤字分を給与所得から差し引くことができ、その分の所得税が軽減されます。

また、高所得者は社会保険料の負担も大きいため、減価償却による所得圧縮は社会保険料の削減にも繋がります。これは特に自営業者や会社役員など、社会保険料が収入に連動する人にとって大きなメリットです。

売却時期の最適化

不動産の売却時期は減価償却効果と密接に関連しています。減価償却を行うと建物の帳簿価額が下がるため、売却時には譲渡所得税に影響します。最適な売却時期の判断には以下のポイントが重要です。

所有期間が5年を超えると長期譲渡所得として扱われ、税率が有利になります：

短期譲渡所得（5年以下）：税率約39.63%
長期譲渡所得（5年超）：税率約20.315%

この差は非常に大きく、同じ譲渡益でも税負担が約半分になります。特に減価償却を多く行った物件は、売却時の譲渡益が大きくなる傾向があるため、長期保有による税率軽減の恩恵を受けやすくなります。

また、減価償却期間の終了間際は要注意です。減価償却が終わると経費計上できなくなるため、キャッシュフローが悪化することがあります（デッドクロス）。この時期を見越して売却するか、リフォームなどで新たな減価償却資産を作り出す戦略も考えられます。

減価償却における注意点

不動産投資における減価償却には、節税効果がある一方で、投資計画に影響を与える重要な注意点があります。ここでは減価償却に関連する主な課題と影響について解説します。

デッドクロスの問題

デッドクロスとは、物件の収入から減価償却費を除いた経費を差し引いた「キャッシュフロー」と、減価償却費を含めた全経費を差し引いた「課税所得」が逆転する現象です。

特に中古物件では、築年数に応じて残存耐用年数が短くなるため、年間の減価償却費が大きくなります。例えば、築15年の木造アパート（法定耐用年数22年）の場合、残存耐用年数は7年となり、建物取得価額を7年で償却するため、年間の減価償却費が非常に大きくなります。

デッドクロスの発生条件：

物件の築年数が進んでいる
残存耐用年数が短い
建物価格の比率が高い

この現象により、税務上は赤字（課税所得がマイナス）なのに、実際のキャッシュフローはプラスという状況が生じます。

これは短期的には節税効果をもたらしますが、減価償却が終了すると急に課税所得が増加し、税負担が大きくなります。長期投資計画では、減価償却が終了した後の資金計画も考慮することが重要です。

売却時の譲渡税への影響

減価償却を進めると建物の簿価（帳簿上の価値）が下がっていくため、売却時の譲渡所得税に大きな影響を与えます。

譲渡所得は「売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)」で計算されますが、取得費のうち建物部分は減価償却によって低下しています。

譲渡所得税への影響例：

項目	減価償却前	減価償却後
売却価格	3,000万円	3,000万円
取得費（土地）	2,000万円	2,000万円
取得費（建物）	1,000万円	200万円
譲渡所得	0円	800万円

上記のように、減価償却によって建物の簿価が1,000万円から200万円に下がると、同じ売却価格でも800万円の譲渡所得が発生します。

この所得に対して、所有期間に応じて短期（5年以下）で39.63%、長期（5年超）で20.315%の税率が課されます。

売却を検討する際は：

減価償却による節税効果と譲渡所得税のバランスを考慮する。
5年超の所有で長期譲渡所得として税率を抑える。
譲渡損失がある場合は損益通算の活用を検討する。

減価償却は売却時の譲渡所得税に大きな影響を与えるため、適切な計画が必要です。所有期間や譲渡損失の活用を考慮し、税負担を軽減する戦略を立てることが重要です。

新築と中古の比較

減価償却の観点から新築と中古物件を比較すると、それぞれに特徴があります。

新築物件の特徴

法定耐用年数が全期間適用される（木造22年、RC造47年など）。
年間の減価償却費は相対的に少なく、長期間にわたって経費計上できる。
建物価格の割合が高いため、総額としての減価償却費は大きい。
修繕費が少なく、減価償却以外の経費が少ない傾向がある。

中古物件の特徴

残存耐用年数が短いため、年間の減価償却費が大きい。
短期間で集中的な節税効果が得られる。
築古物件ほど建物価格の割合が小さく、減価償却の総額は少なくなる。
修繕費などの実費経費が多くなる傾向がある。

不動産投資の目的によって選択が変わります。短期的な節税効果を求めるなら中古物件、長期的な資産形成と安定した減価償却を求めるなら新築物件が適しています。

また、RC造の中古マンションや木造アパートなど、構造による耐用年数の違いも投資判断の重要な要素となります。

減価償却の時期と対応策

減価償却は物件取得時から始まり、法定耐用年数に応じて進行します。時期による影響を理解し、適切な対応策を講じることが重要です。

減価償却期間の段階別ポイント：

初期段階（取得～3年）: 定率法を適用している場合、減価償却費が最大となり節税効果が高い。
中期段階（4年～耐用年数の2/3）: 安定した減価償却費による節税効果が継続。
後期段階（耐用年数の2/3～終了）: 減価償却費が減少し、課税所得が増加傾向。

対応策としては、減価償却終了が近づいてきたら、新たな物件への投資や資産のリプレイスを検討することが効果的です。

また、建物のリノベーションや設備の入れ替えなどの資本的支出は新たな減価償却の対象となるため、計画的に実施することで税負担の平準化を図ることができます。

まとめ

減価償却は不動産投資において非常に強力な武器です。実際の現金支出なしに経費計上できるこの仕組みを賢く活用すれば節税効果を最大化できます。

特に木造の中古物件は短い耐用年数で大きな減価償却費を計上でき高所得者には大きなメリットをもたらします。ただしデッドクロスや将来の譲渡所得税への影響も忘れないようにしましょう。

あなたの所得状況や投資目的に合わせて物件選びや保有期間を最適化し 5年超の保有で長期譲渡所得の恩恵も受けられます。

減価償却について十分理解し計画的に活用することで不動産投資の収益性を大きく高めることができるでしょう。

質問コーナー

Q1：減価償却の計算方法には何がありますか？

減価償却の計算方法には「定額法」と「定率法」の2種類があります。定額法は毎年同じ金額を計上するシンプルな方法で、長期的な資金計画が立てやすいです。

定率法は初年度の減価償却費が大きく、年々減少していく方法で、初期段階での節税効果が高いですが、計算が複雑になります。

Q2：不動産投資で減価償却が重要な理由は？

減価償却は実質的な現金支出を伴わずに経費として計上できる「ペーパー経費」であるため、キャッシュフローに影響せず節税が可能です。

また、他の所得との損益通算ができるため、給与所得などの税金も減らせます。特に高所得者は累進課税制度により節税効果が大きくなります。

Q3：中古物件の減価償却はどう計算しますか？

中古物件の減価償却は、建物の取得価額を決定し、残存耐用年数を計算して行います。残存耐用年数は「法定耐用年数－経過年数」で求めますが、一定の下限があります。

簡便法を使うと計算が容易になり、築年数が古い物件ほど残存耐用年数が短く、年間の減価償却費が大きくなる傾向があります。

Q4：減価償却を最大化するコツは？

減価償却を最大化するには、木造物件（耐用年数22年）や軽量鉄骨造など耐用年数が短い構造の物件を選ぶことが効果的です。

中古物件は残存耐用年数が短いため、年間の減価償却費が大きくなります。また、物件を5年超保有してから売却すると長期譲渡所得として税率が有利になります。

Q5：デッドクロスとは何ですか？

デッドクロスとは、物件のキャッシュフロー（収入から減価償却費を除いた経費を差し引いた額）と課税所得（収入から全経費を差し引いた額）が逆転する現象です。

特に中古物件では減価償却費が大きいため、キャッシュフローがプラスでも課税所得がマイナスになることがあります。これは短期的には節税効果がありますが、減価償却終了後に税負担が急増するため注意が必要です。

Q6：減価償却が所得税に与える影響は？

減価償却は実際の現金支出を伴わない経費として計上できるため、課税所得を減らし所得税を軽減できます。

例えば2,000万円の木造アパートなら年間約91万円の減価償却費を計上でき、実際に支払う必要はありません。この減価償却費は他の所得と損益通算できるため、給与所得者の所得税も減らすことができます。

Q7：新築と中古物件、減価償却の観点ではどちらが有利？

減価償却の観点では、一般的に中古物件の方が短期的な節税効果は高くなります。中古物件は残存耐用年数が短いため、同じ建物価格でも年間の減価償却費が大きくなります。

一方、新築物件は法定耐用年数が全期間適用され、長期間安定した減価償却が可能です。投資目的に応じて選択することが重要です。

Q8：減価償却終了後の対策は？

減価償却終了後は税負担が急増するため、新たな物件への投資や資産のリプレイス、リノベーションなどの対策が考えられます。

リノベーションを行うと、その費用は新たに減価償却の対象となります。また、5年超の所有期間を経て売却し、別の物件に買い替えることで、節税効果を継続させる方法もあります。

Q9：耐用年数はどのように決まりますか？

耐用年数は国税庁が定めた法定耐用年数に従って決まり、建物の構造によって異なります。主な例として、木造住宅は22年、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造は47年、軽量鉄骨造は19〜34年（骨格材の厚みによる）となっています。正確な耐用年数の把握は減価償却計算の基本となります。