【 2025年版】不動産投資ローンのおすすめの銀行はどこ？金利・審査・特徴を徹底比較

不動産投資ローンを検討する時、どの銀行を選べばいいか迷ってしまう人は多いですよね。金利や借入可能金額、返済期間など、銀行によって条件はさまざまです。

例えば、オリックス銀行なら最大2億円まで、最長35年のローンが組めたり、イオン住宅ローンサービスでは3000万円以内で最長35年の借入が可能です。

不動産投資ローンの基本知識

不動産投資ローンは、マンションローンやアパートローンなど、多様な投資用物件の資金調達で活用できます。金利や融資条件を比較し、融資に積極的な銀行の最新ランキングを把握することが重要です。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンは、アパートやマンションなど、収益用不動産を対象に資金を借り入れる制度です。住宅ローンと比較して金利が1.5～2.5％台とやや高めで、借入審査も厳しくなります。

主な借入対象は個人投資家や法人で、物件そのものを担保とする担保ローン形式が一般的です。たとえばオリックス銀行やイオン銀行、ジャックスなどでは、最大2億円・最長35年・フルローンの事例も見られます。

主な金利の種類と特徴

金利はローン返済額・総支払額を大きく左右します。主な金利タイプは2つです。

変動金利

変動金利は市場金利に連動し、年2回見直しが多いタイプです。2024年6月時点、184～282％の金利水準が例として確認できます。短期的な金利上昇リスクがあり、長期保有には不向きなこともあります。

固定金利

固定金利は契約時から完済まで金利が変動しません。たとえばオリックス銀行の233～335％などが該当します。

資金計画が立てやすく、初期金利は変動よりやや高めです。フルローンやオーバーローン対応商品も選択肢です。

金利比較やランキングでは、千葉銀行やソニー銀行、sbi系グループも注目されています。マンションローンやアパートローンでは、金融機関ごとにキャンペーンや特例商品も存在します。

おすすめの不動産投資ローンをランキング15選

2025年の不動産投資ローンランキングは、金利・借入条件・融資対象物件・審査基準・付帯サービスなど多角的に比較し、融資に積極的な銀行やノンバンク、信金の評価にも注目しています。自分の投資スタイルに合わせた選択肢を検討してください。

ランキング	銀行・金融機関	主な金利水準	借入可能額	借入期間	特徴
1	三井住友銀行	4.45%～	最大10億円	～35年	信頼性・大口融資
2	オリックス銀行	2.64%～3.82%	最大2億円	～35年	高額物件・団信の柔軟性
3	イオン住宅ローンサービス	1.944%～2.136%	最大3000万円	～35年	低金利・ネット完結
4	みずほ信託銀行	案件ごと	最大10億円	～35年	大規模投資向け・厳格審査
5	auじぶん銀行	変動型中心	案件ごと	案件ごと	ネット手続き・金利競争力
6	りそな銀行	変動型/固定型	幅広い	～35年	柔軟な審査・団信・長期資金計画
7	関西みらい銀行	地域ごと	エリア特化	案件ごと	関西特化・地域密着
8	ソニー銀行	1.5%～2.5%	案件ごと	案件ごと	信頼性・オンラインサービス
9	ジャックス	案件ごと	案件ごと	案件ごと	多彩なローン商品
10	千葉銀行	地域ごと	案件ごと	案件ごと	千葉密着・安定
11	セゾンファンデックス	2.7%～6.975%	最大1億円	柔軟	築古・小規模も対応
12	リコーリース	案件ごと	法人向け	案件ごと	リース対応・法人向け
13	住信SBIネット銀行	低水準（変動型等）	案件ごと	案件ごと	低金利ネットバンク
14	東京スター銀行	案件ごと	案件ごと	案件ごと	オリジナル商品・ネット対応
15	日本政策金融公庫	公的水準	案件ごと	案件ごと	公的資金・安定

1位. 三井住友銀行

三井住友銀行は、都市銀行ならではの高い信頼性と厳格な審査基準で評価されています。

金利は年4.45％（2025年3月適用分）、業界平均と比較しても安定した低水準。
固定金利型も選択可能で、返済計画が立てやすいです。
最大融資額はアパートローンやマンションローンなど大規模案件にも対応。10億円規模の融資が可能。
団体信用生命保険（団信）の選択も柔軟で、万が一のリスクにも備えられます。
審査は物件の担保評価や自己資金比率、投資計画が重視されます。

既存顧客だけでなく、新規投資家にも案件規模の大きさや信頼性から選ばれており、ランキング上位の常連です。

2位. オリックス銀行

オリックス銀行はアパートローン、マンションローンいずれも幅広くカバーします。

金利は固定金利2.64％、変動金利2.82〜3.82％台が中心。
最大融資額は2億円で、高額物件にも強いのが特徴。
借入期間は最長35年。返済期間の選択幅も広く、長期運用の資金計画が立てやすいです。
団信のカスタマイズ性が高く、自分のリスクに合わせた設定が可能。
口座開設不要で申込手続きがスムーズ。
審査対応も柔軟で、担保力や資産背景を重視した評価が行われています。

様々な投資パターンにフィットしやすい点がランキング上位の理由です。

3位. イオン住宅ローンサービス

イオン住宅ローンサービスは、住宅ローンやアパートローンに幅広く対応します。

変動金利は1.944％～2.136％（2024年11月時点）と低金利で注目。
最大借入金額は3,000万円で、初めての投資や小規模物件にも最適。
最長借入期間は35年で、ゆとりあるプランニングが可能。
ネット完結型の申し込みで手続きが簡単、忙しい方にも適しています。
手数料も低水準のため、総返済額を抑えたい方に人気です。

審査基準も明確で、金利重視の方にとって有力な選択肢となっています。

4位. みずほ信託銀行

みずほ信託銀行は大規模投資家向けの実績が豊富です。

最大融資額は10億円、事業用の大型マンション・商業ビルにも対応可能。
借入期間は最長35年。
金利水準は案件ごとに応相談ですが、都市銀行の標準的な変動金利、固定金利商品を用意しています。
審査厳格さも業界トップクラスで、事業計画や収益予測の綿密なチェックが行われます。

規模や信頼性を求める方にはランキングでも安定した人気を持ちます。

5位. auじぶん銀行

auじぶん銀行は、ネット銀行ならではのスピード感と手続きの簡易性が魅力です。

金利は変動型中心、低水準で業界トップクラス。
申込から融資までネット完結型で効率化されています。
借入条件や詳細は物件ごとに違いがありますが、小規模〜中規模のアパートローンやマンションローンに強い設計です。
スマートフォンから手続き可能な点も多忙な投資家に好まれています。

短期間で比較したい場合、高評価を受ける銀行です。

6位. りそな銀行

りそな銀行は都市銀行としての堅実さと柔軟性が共存しています。

変動・固定金利いずれも提供、リスク分散しやすいです。
借入期間・融資額も幅広くカバーし、自己資金比率や物件収支のバランスを重視した審査を徹底。
団信商品など付帯サービスも豊富で、幅広いジャンルの投資・物件で選ばれています。

ランキング上位として実績を積む理由は投資家への総合支援力です。

7位. 関西みらい銀行

関西みらい銀行は、関西圏の不動産投資家から高い評価を得ています。

地域密着型サービスを徹底、エリア特化型の融資条件が魅力。
相談・審査対応もきめ細かく、エリア特性を活かした柔軟な対応が評価されています。
融資に積極的な地銀の代表格で、ランキングにも安定してランクインしています。

関西みらい銀行は、地域密着型のサービスと柔軟な対応により、関西圏の不動産投資家から高い評価を受けており、融資に積極的な地銀として安定した地位を築いています。

8位~15位

8位 – ソニー銀行：金利1.5％～2.5％。知名度・信頼性・利便性の高さで安定した人気。
9位 – ジャックス：リースバックや担保ローンなど多彩な商品ラインナップが強み。
10位 – 千葉銀行：千葉中心の地域密着型。安定した金利と手厚い相談体制で地元投資家から支持。
11位 – セゾンファンデックス：セゾンファンデックス保証付き融資で築古・区分にも柔軟対応。
12位 – リコーリース：法人向けを中心に、独特なリースアプローチが特徴。
13位 – 住信SBIネット銀行：ネット銀行大手で、低金利競争をリード。SBIとの連携商品が充実。
14位 – 東京スター銀行：変化に強いオリジナル商品、ネット申込が軸。スピード対応も特筆。
15位 – 日本政策金融公庫：公的資金ならではの信頼と安定性、中小投資家の心強い選択肢。

不動産投資ローンを提供する金融機関の種類

不動産投資ローンを取り扱う金融機関は主に4つのカテゴリに分類されます。各カテゴリで取り扱う商品や審査基準、金利、サービス範囲が異なるため、事前の比較が重要です。

1. メガバンク・都市銀行

メガバンクや都市銀行は、三井住友銀行・みずほ銀行・りそな銀行が代表例です。金利は1.5％～2.6％程度と比較的低水準で推移し、最長35年の長期融資枠も用意されます。

アパートローンやマンションローンの提供実績が豊富で、大口の融資や法人利用に強みを持っています。

例えば、三井住友銀行は200万円～評価額範囲内、みずほ銀行は50万円～5億円以内、りそな銀行は100万円～3億円までの幅広い借入金額に対応しています。全国を対象とし、審査基準は厳格ですが信頼性と安定性で選ばれるケースが多いです。

三井住友銀行：最長35年、金利2つの選択肢（変動/固定）、大口投資ニーズに対応
みずほ銀行：高額取引の投資家も対象、金利・サービス内容を細かく比較可能
りそな銀行：オーダーメイド型・自宅併用型と幅広いラインナップ

2. 地方銀行・信用金庫

地方銀行や信用金庫は地域特化型のサービスが特徴です。千葉銀行・関西みらい銀行などが有名で、対象となる不動産の所在地や投資家の居住エリアが限定されています。都市銀行よりも柔軟な融資スタンスで、⽐較的審査も中程度です。

金利は各金融機関によって異なり、1.7%～3.0%程度が一般的です。地域密着型支援や顧客との長い取引履歴を重視する傾向があり、地元不動産会社と連携した案件にも強いです。

千葉銀行：関東中心に新築・増改築向けアパートローンを用意
関西みらい銀行：関西圏の不動産投資家向け、サポート体制が充実
静岡銀行：エリア限定で積極的な投資用商品を展開

3. ネット銀行・ノンバンク

ネット銀行・ノンバンクは審査基準が比較的柔軟で、申し込みから契約までをインターネット経由で完結できるのが特長です。

SBI証券系列の「住信SBIネット銀行」や「ソニー銀行」「オリックス銀行」「auじぶん銀行」「イオン銀行」などが代表例です。

特にオリックス銀行は融資額1,000万円～2億円、金利は変動2.8％～固定2.6％など多様な金利設定が揃い、高額ローンにも対応します。

イオン銀行は住宅ローンサービス型で、融資上限3,000万円、最長35年。ネット銀行はランキング上位の常連で、金利・利便性・融資スピードの3点で融資に積極的な銀行です。

オリックス銀行：2億円以内、アパートローンやマンションローンで利用可能
イオン銀行：ネット完結、変動・固定金利ともに低水準
ソニー銀行：1.5%～2.5%台、提携不動産会社経由
auじぶん銀行：オンライン特化、提携先窓口を多数持つ
楽天銀行・ジャックス：ノンバンクらしい独自審査基準と商品

4. 政府系金融機関

政府系金融機関では、日本政策金融公庫などが主な選択肢となります。起業家や不動産投資初心者向けに融資門戸が広く、自己資金要件が低めです。

フルローンの相談や耐用年数の長い物件投資資金調達にも対応しており、金利は0.9％～2.4％と低水準。特別融資や長期返済計画の相談にも強く、中小企業や個人事業主向けにサポートが展開されています。市場環境や経済政策により融資内容が変更されることもあるため、最新情報のチェックが必要です。

銀行選びのポイント

不動産投資ローンの比較で最も重視されるのは「金利」と「審査基準」です。投資目的や物件に合う金融機関を見極めると、資金調達や返済計画が効率的になります。

金利や返済条件

金利や返済条件は、あなたの利益に直接影響します。2025年時点における主要銀行の変動金利・固定金利は以下の通りです。

銀行名	変動金利(%)	固定金利(%)	借入可能金額	返済期間
オリックス銀行	2.825〜3.825	2.6〜4.0	1,000万円〜2億円	最長35年
ソニー銀行	1.5〜2.5	–	提携先等による	要確認
イオン住宅ローン	1.944〜2.136	–	3,000万円以内	最長35年
三井住友銀行	変動／固定特約型	2年〜20年	200万円〜10億円	最長35年

アパートローンやマンションローンの金利水準は1.5〜4.0％台が多く、低金利上位ランキング常連はソニー銀行やイオン銀行です。

返済期間は最長35年が一般的で、返済額が安定しやすい固定金利と、金利変動に応じた変動金利のいずれかを選択できます。フルローンを検討する場合、低金利銀行だと利息負担が軽減されます。

審査基準と借入可能額

審査基準や借入金額は金融機関ごとに大きく異なります。以下に代表例を示します。

オリックス銀行：1,000万円〜2億円。属性や担保内容が重視され、高額融資向き。
イオン銀行：3,000万円以内。安定収入や信用情報を厳格に審査。
三井住友銀行：200万円〜10億円。属性・事業計画・物件価値重視。
りそな銀行：100万円〜3億円、30年以内。審査は勤務先や所得の実績も加味。
日本政策金融公庫：最大7,200万円。新規事業や法人化初期段階にも柔軟。
みずほ銀行：50万円〜5億円、200万円以上の年収要件。

ジャックスや楽天銀行などネット銀行も、金融機関によって事前審査と本審査でオンライン対応を進めています。

自己資金比率が高ければ有利ですが、属性や信用情報の健全さ、耐用年数を満たした物件かも確認されます。

物件や投資目的との相性

物件や投資方針に適合した銀行選びは、長期安定の運用には不可欠です。例えば、首都圏のワンルームマンション向けのアパートローンはSBIやソニー銀行が融資に積極的な銀行の一つです。

関西エリアの物件では関西みらい銀行や地方銀行の地域密着型サービスが有利。事業拡大や複数棟保有には大口融資経験の多い三井住友銀行やオリックス銀行の組み合わせが効果的です。

住宅ローンや担保ローンと異なり、不動産投資ローンは自宅利用に制限があり投資用物件のみ対象となります。物件の築年数や利回り、立地ごとの審査基準を把握し、銀行ごとに最適な選択肢を取るのが重要です。

銀行	借入可能金額	金利（例）	最長期間	団信	特徴
オリックス銀行	1,000万円～2億円	固定2.3～3.5% 変動2.675～3.675%	35年	選択可	高額物件・柔軟性
ソニー銀行	提携先次第	1.5～2.5%	提携先次第	提携先次第	信頼、低金利
イオン銀行	～3,000万円	1.8～1.992%(変動)	35年	対応	低金利・ネット完結
三井住友銀行	200万円以上	変動/固定	35年	不要	高額・信頼・多用途
住信SBIネット	300万円～1億円	変動	35年	対応	ネット審査・プラン多様
みずほ銀行	50万円～5億円	変動/固定	35年	任意	大口融資対応
政策金融公庫	～4,800万円	1.6～3.3%(固定)	10年	不要	条件広い・定額金利

不動産投資ローンの審査を通過するためのコツ

不動産投資ローンの審査は、各行ごとに基準が異なり、金利や評価方法でも違いが生まれます。最適な融資を引き出すため、直接的な対策が重要です。

審査で重視されるポイント

審査で重視される項目は明確です。

自己資金比率：自己資金の割合が高い場合、リスク分散が評価されやすくなります。例：頭金2割以上を用意すると、フルローンより優遇されやすくなります。
担保物件の評価：融資先銀行は物件自体の担保評価額を厳しくチェックします。イオン銀行やオリックス銀行は、物件価値が高い場合に大口融資を承認するケースが多いです。
属性（職業、勤務年数、年収など）：安定収入や勤務年数の長さは信頼性につながります。三井住友銀行やソニー銀行では、勤続年数3年以上かつ年収500万円以上が目安となる場合があります。
信用情報：過去のローン延滞やクレジットカード利用履歴も重要視されます。
返済比率：年収に対しての年間返済額は銀行ごとの基準があり、一般的に35%〜40%未満が安全域です。

【主要銀行の融資条件比較表】

銀行	必要自己資金	担保基準	年収目安	最大融資額
オリックス銀行	2割以上推奨	高評価物件優遇	500万円～	2億円
ソニー銀行	2割前後	良好な立地重視	400万円～	提携先次第
イオン銀行	2割前後	低金利で評価良好	400万円～	3000万円以内
三井住友銀行	1～2割	新耐震基準重視	500万円～	物件評価次第
住信SBIネット銀行	1～2割	全国対応	400万円～	1億円

自己資金や属性の準備

自己資金の準備は融資成功率を大きく左右します。

自己資金：例として、オリックス銀行やりそな銀行は2割以上の自己資金がある場合に審査が通りやすい傾向です。1000万円のアパートローンなら、200万円以上の自己資金を用意するとリスク評価が下がります。
属性向上：年収、勤務先規模、勤続年数が審査ポイントです。SBI、ソニー銀行、ジャックスなど様々なランキングの融資に積極的な銀行がこの点を細かくチェックします。特に年齢35歳未満、勤続5年以上、年収600万円以上となると審査上有利です。
複数ローンの確認：住宅ローンやカードローン残高が多い場合、合計借入返済比率が上がり減額や否決の対象になります。
事前シミュレーション：主要銀行やイオン銀行などの公式シミュレーターを使い、必要自己資金や毎月の返済額を具体的に把握しておくべきです。

融資を成功させるためには、自己資金の準備や属性の向上が重要です。自己資金が2割以上あると審査が通りやすく、年収や勤続年数も審査に影響を与えます。

また、複数のローンがある場合は返済比率に注意が必要で、事前にシミュレーションを行うことで具体的な資金計画を立てることが推奨されます。

不動産投資ローン選びの注意点と成功のポイント

不動産投資ローンは、物件選びと同じくらい慎重に選ぶべきポイントです。金利や融資条件、審査基準、銀行ごとの特徴、金利タイプの違い、自己資金とフルローンの使い分けなど、知っておきたい注意点がいくつもあります。

ここでは、ローン選びで失敗しないためのコツや、成功につながるポイントを分かりやすく説明しています。

1. 金利・融資条件の「徹底比較」が資金効率を左右

金利は返済総額を大きく左右する最重要項目です。2024年時点で低金利を提示するソニー銀行（1.5～2.5％）、イオン銀行（1.944～2.136％）、オリックス銀行（変動2.825～3.825％）などを比較材料に含めてください。

金利以外に、借入上限金額や最長借入期間、フルローンや団体信用生命保険（団信）の有無・種類も要確認です。各銀行の公式サイトやランキング情報を利用して複数行の最新条件を一覧表で比べることが有効です。

銀行名	金利（年率）	借入可能金額	融資期間	特徴例
ソニー銀行	1.5～2.5％	個別条件	個別条件	低金利・信頼性
イオン銀行	1.944～2.136％	3,000万円以内	最長35年	イオングループの安心感・条件制限
オリックス銀行	2.825～3.825％（変動）	1,000万～2億円	最長35年	高額物件にも融資・新規口座不要
三井住友銀行	変動・固定特約型	200万～10億円	最長35年	メガバンクの大口・幅広い用途
りそな銀行	2.78～4.3％	100万～3億円	個別条件	固定金利選択型は年2回見直し有

2. 「審査基準」は属性と物件の組み合わせで変動

審査基準は金融機関ごとに異なります。年収・職業・勤続年数・自己資金比率など属性評価が重要視され、アパートローンやマンションローンなどの物件種類、築年数、最寄り駅からの距離も評価指標です。

審査通過率を高めるには、過去のローン返済実績や信用情報をクリーンに整え、投資物件の収益計画や想定利回りを資料として明確に提出してください。

特にオリックスやソニー銀行、メガバンク系など、融資に積極的な銀行の最新傾向を抑えておくと交渉でも有利です。

3. 投資スタイルと銀行サービスの「相性」を見極める

短期転売・中長期保有、物件規模やエリアによって最適な銀行は異なります。例えば、イオン銀行は駅近・築年条件付のため都市型ワンルーム向け、オリックス銀行は高額収益物件にも対応、三井住友銀行やりそな銀行は大口申込・法人投資家にも強みがあります。

地方物件中心には関西みらい銀行のような地域密着型も有力です。投資方針とサービスの相性を図ると失敗を回避できます。

4. 「変動金利・固定金利」それぞれのリスク把握

変動金利は借入時の低金利が魅力ですが、市場動向で返済額増加リスクがあります。固定金利は返済額が一定で資金計画が立てやすい反面、金利水準が高めに設定されやすい傾向です。

短期返済や中期での売却予定なら変動、長期安定志向なら固定型の選択が安定収益化を後押しします。物件ごと・投資期間ごとに適切な金利タイプを選択してください。

5. 「自己資金」と「フルローン」戦略のバランス

自己資金比率が高いと融資条件が有利になりやすいですが、資金を温存できるフルローン（全額借入）は資産拡大スピードを上げる有効な戦略です。

フルローンを希望する場合、担保評価や属性（年収や信用度）クリアが条件となるため、事前の資産管理と収支計画策定が必須です。

フルローン対応の静岡銀行や千葉銀行、ネットバンク系（auじぶん銀行・住信SBIネット銀行）も選択肢に入れてください。

6. ランキング活用で「最新トレンド」を押さえる

融資に積極的な銀行や金利動向は毎年変動します。2024年～2025年の各種ランキングを定期的にチェックし、今有利な条件を持つ銀行（例：オリックス、ソニー銀行、イオン銀行、りそな）へ迅速にアプローチしてください。

まとめ

不動産投資ローンを成功させるには銀行ごとの特徴や最新の融資条件をしっかり把握しておくことが大切です。投資目的や物件の特性に合わせて最適な金融機関を選べば資金調達や返済計画もスムーズに進みます。

あなたの投資スタイルや将来設計に合った銀行を見つけることで長期的な安定運用が期待できます。情報収集と比較を怠らず自分にとってベストな選択をしてください。

質問コーナー

Q1：不動産投資ローンとは何ですか？

不動産投資ローンは、マンションやアパートなど投資用不動産の購入資金を借り入れるためのローンです。家賃収入などの投資利益で返済します。住宅ローンと異なり、自宅利用はできません。

Q2：不動産投資ローンの金利はどれくらいですか？

一般的に1.5～2.5%台と住宅ローンより高めです。銀行や借入条件により異なりますので、各金融機関の最新情報を比較することが重要です。

Q3：どの銀行の不動産投資ローンがおすすめですか？

三井住友銀行は信頼性と大口融資に強み、オリックス銀行は高額物件、イオン住宅ローンサービスは低金利でネット手続きなど、条件や重視点によって最適な銀行は異なります。

Q4：審査が通りやすい銀行はどこですか？

ネット銀行（例：住信SBIネット銀行、イオン銀行）は比較的柔軟な審査基準です。ただし、属性や物件の状況によって審査結果は違ってきます。

Q5：金利にはどんな種類がありますか？

変動金利と固定金利があります。変動金利は市場金利と連動し、低い金利が期待できますが変動リスクも。固定金利は返済額が安定していますが、初期金利はやや高めです。

Q6：不動産投資ローンの審査で重視されるポイントは？

自己資金比率、物件の評価、年収や勤務先などの属性、信用情報、返済比率が審査で特に重視されます。事前の準備が成功の鍵です。

Q7：フルローンやオーバーローンは可能ですか？

場合によりますが、最近は審査が厳しくなっており、フルローンやオーバーローンは難易度が高いです。自己資金を準備しておくと審査に通りやすくなります。

Q8：地方銀行や信用金庫のメリットは？

地域密着型のサービスや柔軟な対応が特徴です。地域の特性や投資物件に詳しいため、個別案件で相談しやすい点がメリットです。

Q9：ノンバンクやネット銀行の特徴は？

審査がスピーディーで条件も多様、ネット完結型が多いです。ただし金利がやや高い場合もあるため、事前に確認しましょう。

Q10：政府系金融機関の不動産投資ローンの特徴は？

日本政策金融公庫などは起業家や初心者向けのサポートが充実。低金利や融資上限の柔軟性が特徴ですが、物件や条件によっては利用できない場合もあります。

Q11：住宅ローンと不動産投資ローンの違いは？

住宅ローンは自宅購入用、不動産投資ローンは投資用物件専用です。適用金利や審査基準、対象物件が異なり、投資ローンは金利が高く審査も厳しめです。

Q12：不動産投資ローン選びで重要なポイントは？

金利や借入条件の比較、審査基準、銀行の融資姿勢、投資目的や物件との相性です。最新のランキングや複数銀行の条件をしっかり調べましょう。