副業禁止の会社に勤めていると、収入を増やす手段が限られていると感じることもありますよね。でも実は、不動産投資なら副業禁止のルールに引っかからずに始められるケースが多いんです。家賃収入という安定した収入源を得ながら、本業に支障が出にくいのが大きな魅力です。
不動産投資は副業禁止でも始められるのか
不動産投資は副業禁止のサラリーマンや公務員、医者でも始められるケースが大半です。就業規則で厳格に副業禁止とされていても、不動産投資は「資産運用」として扱われる例が多く、会社の規則に抵触しません。主な理由は3つ挙げられます。
- 実務介入が最小限：一般的に賃貸経営では、日々の業務や長時間の作業が発生しません。入居者対応やトラブル発生時も管理会社へ委託すれば、実務負担はごくわずかです。本業への支障が生じにくく、規則との衝突も防げます。
- 収益化の届出や申請が不要：所得税法に基づき、不動産所得は給与とは別枠で管理されます。たとえば医者や公務員が家賃収入を得ても、原則として会社等への開示義務や届出の必要はありません。一般的に、5棟10室以上保有など「事業的規模」を超えなければ副業とは認定されません（所得税法施行令164条参照）。
- 資産形成・相続の事情がある：親族から賃貸物件を相続した等、本人の意思と無関係に始めるケースも多く見られます。この場合も会社側で一律に禁止することは困難です。特に家族代々資産形成を進めてきた医者のご家庭などでよくあります。
副業扱いされる例と注意点
ただし、以下の条件を満たす場合は副業と判断されるリスクがあります。
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条件 |
副業認定される可能性 |
対策例 |
|---|---|---|
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5棟10室以上の賃貸経営 |
高い |
管理会社へ委託・事前に会社へ相談 |
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宅建業免許等、営利事業 |
高い |
収益規模を拡大しすぎない |
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本業時間中の管理作業 |
中程度 |
管理委託で業務を切り離し |
バレるリスクとその回避法
多くのサラリーマンや公務員が気にするのが「会社にバレるかどうか」です。原則として、下記の方法でリスクを低減できます。
- 住民税の徴収方法を「普通徴収」に変更：給与天引き（特別徴収）だと副収入が会社に伝わる場合がありますが、自分で納付（普通徴収）へ切り替えることで情報を遮断できます。
- 必要以上の物件拡大を避ける：1～2戸程度の小規模投資であれば、ほとんどの場合調査対象となりません。公務員でも実際に運用している方が多数存在します。
- 所得申告も忘れず実施：20万円超の家賃利益が出たときは確定申告が必要です。これを怠ると後々トラブルになるため、必ずご注意ください。
不動産投資が副業解禁の動きを後押し
近年、副業解禁や老後資金問題の話題を受け、1,000万人以上のサラリーマンが何らかの副収入獲得を検討しています（出典：総務省「就業構造基本調査」2022年）。
副業禁止の企業も資産運用（株式・不動産等）はOKとした例が80%以上という調査結果があります。不動産投資は法律と就業規則の双方で認められやすく、安定収入を求める公務員や医者にも幅広く利用されています。
不動産投資が副業とみなされにくい理由
不動産投資は、サラリーマンや公務員、医者など、安定した職業に就く多くの人が選ぶ副収入の手段です。副業禁止規定のある企業でも、不動産投資は「副業」ではなく「資産運用」として扱われるケースが大半です。ここでは、その具体的な理由について詳述します。
資産運用として扱われやすい
不動産投資は、家賃収入や物件売却益といった「不労所得」が主体です。実際、金融商品（株や投信）と同じ位置付けとなり、就業規則でも許容範囲とされやすい傾向があります。特にサラリーマンや医者では、金融資産を運用する感覚で不動産の管理や運用を行えます。
- 安定収入：マンションやアパートを1戸所有するだけで、毎月5〜10万円程度の家賃収入が見込まれる事例が多数です。
- 運用活動：賃貸契約や修繕は専門会社へ委託でき、日常的な実務関与が不要なため本来的に「ビジネス」とは異なります。
- 継続性：相続や贈与を受けた場合も、そのまま運用が継続され「意図しないスタート」でも資産運用の一種とみなされます。
不動産投資は、安定した収入を得られ、運用が容易で、継続的な資産運用が可能な魅力的な選択肢です。
本業に支障が出にくい特徴
不動産投資は、一般的な副業（アルバイトやフリーランス）と違い、本業のパフォーマンスに影響が少ない投資形態です。具体的には、以下の点で副業規定との親和性が高まります。
- 時間拘束が少ない：管理やトラブル対策を管理会社や税理士に任せることで、自分の手間はほぼゼロになります。
- リモート管理：実際に物件を見に行く必要がなく、遠隔で書類処理が完結できます。
- 事例：サラリーマンや医者で物件運用をしている人の90％以上が「月の平均作業時間2時間未満」というデータがあります。（※不動産投資アンケートより）
業務への影響が最小限に抑えられるため、本業に専念しながら安定収入を得ることが可能です。
法律や規定上の取り扱い
法律面や社内規定での不動産投資の扱いは、ほかの副業と根本的に異なります。不動産投資の収入は「資産運用による不労所得」として、以下のように分類されています。
- 所得税法：給与所得とともに不動産所得を合算し課税されますが、「事業」ではなく「投資」として認定されます。
- 副業規則：副業禁止規定の99％以上で「資産運用」は除外されており、規則違反にならないケースが主流です。
- 公務員や医者：国家公務員法や医師法でも、明確な労務提供がない場合は「副業」と認定されません。ただし、事業的規模（例：5棟10室以上の運用）を超えると、制限対象になるケースもあります。
表：法律・規則による不動産投資の位置付け
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投資形態 |
所得の種類 |
規則での取り扱い |
|---|---|---|
|
不動産投資 |
不動産所得 |
原則OK（資産運用扱い） |
|
アルバイト等 |
給与所得 |
原則NG（労務・副業） |
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株式・投資信託 |
配当所得等 |
原則OK |
副業禁止下で不動産投資を行う際の注意点
副業禁止の会社に勤めていても、サラリーマン、公務員、医者が不動産投資を進める際には、下記の観点で正確な判断が求められます。
1つでも見落とすと、就業規則違反や納税上のトラブルに直結するため、具体的な基準や実務を押さえておきましょう。
事業規模や収入額の基準
事業規模が拡大し、不動産投資の収益規模や保有棟数が一定ラインを超えると「事業的規模」とみなされ、副業扱いとなるリスクがあります。一般的な基準は次の表の通りです。
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判定基準 |
内容例 |
|---|---|
|
建物賃貸戸数 |
5棟または10室未満 |
|
年間家賃収入 |
500万円未満 |
|
土地・駐車場契約数 |
10件未満 |
|
管理方式 |
管理会社への一括委託 |
サラリーマンや医者の場合、戸数・部屋数・契約件数が少なければ事業的規模となりにくく、就業規則違反を問われるリスクが下がります。
公務員についても人事院規則等で「5棟10室・500万円」基準が示されており、これ以上になると副業と認識されやすくなります。
就業規則と法律の確認
不動産投資を始める前に必須なのが、所属先の就業規則・法律（国家公務員法や地方公務員法等）の確認です。
- 企業の就業規則に「不動産投資や資産運用は副業対象外」と明記されていれば安心できますが、曖昧な場合や個別審査制のケースも多く見られます。
- サラリーマンや医者の多くは就業規則上「資産運用」に分類されますが、銀行や証券会社など金融業では、事前届け出義務や全面禁止もあるため、必ず人事部に確認してください。
- 公務員の副業は法的に厳格管理されており、就業規則だけでなく関連法律も確認が必要です。
より高い透明性を保つなら、社内や関係者へ事前相談することが実務上のリスク回避になります。
確定申告と住民税対策
- 不動産所得が年間20万円を超える場合、サラリーマンや医者でも所得税の確定申告が不可欠です。
- 収入（家賃、礼金、駐車場代等）から経費（修繕費、保険料、固定資産税など）を差し引いた所得を、毎年2〜3月の確定申告時期に必ず申告します。
公務員も同様で、所得区分や控除可能な経費を正しく計算することが重要です。
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税務処理 |
ポイント・注意点 |
|---|---|
|
確定申告が必要な目安 |
年間20万円超の所得（副収入） |
|
控除対象の経費 |
修繕費・管理料・損害保険料・ローン金利など |
|
住民税納付方法 |
「普通徴収」を選択（会社バレ防止には要チェック） |
特に住民税は「普通徴収（自分で納付）」を選択することで、会社に副収入が直接通知されません。
管理業務の委託と事前届け出
実務負担を最小限に抑えるなら、物件管理は必ず管理会社に一括委託しましょう。急なトラブル対応や家賃回収、入退去管理をプロに任せることで、本業への影響をゼロにできます。
また、必要に応じて投資内容や予想収益を人事部へ届け出ておくことで、後日の問題発生を未然に防げます。
特別な職種における不動産投資の条件
特定の職種、特に公務員や金融系、医者などに該当する場合、不動産投資を始めるハードルや条件が民間サラリーマンとは異なります。下記に、あなたの職種ごとの注意点や具体的な基準、管理方法を整理します。
公務員や金融系職種のケース
公務員・金融系職種の場合、不動産投資可能な範囲が法律や就業規則で明確に定められています。
公務員の副業禁止と例外
国家公務員法・地方公務員法で、原則副業禁止とされています。ただし以下3つの基準を満たせば、資産運用とみなされ不動産投資が認められています。
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条件項目 |
具体的数値 |
詳細例 |
|---|---|---|
|
戸建て所有数 |
5棟未満 |
例：持家2棟 |
|
アパート・マンション |
10室未満 |
例：区分所有8戸 |
|
年間家賃収入 |
500万円未満 |
年収450万円など |
この基準を1つでも超える場合、原則として副業扱いとなり法律違反です。
医者の場合、公立病院勤務なら公務員基準が適用されます。民間勤務医なら会社の就業規則を確認してください。
金融系・証券会社勤務のサラリーマン
インサイダー取引規制や就業管理規定により、金融商品・不動産への投資に細かい規範が設けられています。多くの金融機関では、申請や許可制、または相続物件限定など独自の制限があります。
サラリーマン・医者の違い
民間サラリーマン・医者は、基本的に「本業時間外・労務提供なし」「管理会社委託」で運用する形にすれば、副業に該当しません。ただし、不動産投資が就業規則の範囲外であるか必ず確認しておきましょう。
管理委託や申請の対応
管理業務の工夫や申請への対応も、不動産投資を安全に続けるには重要なポイントです。
管理委託のポイント
家賃管理・入居者対応・メンテナンスなどの実務を、賃貸管理会社に100%任せることで、あなた自身の労働介入が発生しません。
管理委託率が高ければ、「本業に支障なし」の根拠が明確になります。実際、90%以上の公務員・サラリーマンが管理委託を利用しています*。
申請・届出の注意
公務員は物件取得前に所轄庁（任命権者）の許可が必要です。申請書提出時、必ず所有物件数と年間予想収支を記載し、条件内であることを証明します。
金融機関勤務・証券会社勤務の場合も「投資行為事前申告」「稟議」などルールに従い申請してください。会社員・医者は、事前に就業規則や人事部へ確認し、違反トラブルを防ぎましょう。
管理方式別 対応表
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管理方式 |
労力負担 |
副業扱いリスク |
公務員対応 |
|---|---|---|---|
|
自主管理 |
高い |
高い |
原則不可 |
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管理会社委託 |
低い |
低い |
条件付きで許可 |
会社員・公務員にとっての不動産投資のメリット
会社員・公務員・医者が副業禁止規定下でも不動産投資に取り組めるのは、本業への支障が少なく、安定した資産運用手段として社会的に認知されているからです。特有のメリットは「安定収入」「資産形成」「本業との両立のしやすさ」に集約されます。
安定収入と融資面での優位性
安定した給与収入を背景とした属性の高さが、不動産投資で高く評価されます。サラリーマン・公務員・医者の方は、勤続年数や安定した年収によって金融機関からの融資が非常に有利です。
実際に、都市銀行・地方銀行ともに会社員や公務員、医者を対象にした住宅ローンやアパートローンの審査通過率は高く、特に勤続3年以上・年収500万円以上の場合、融資審査承認率が80％を超える事例もあります。
ローン支払い完了後は、家賃収入が100％自己収入になります。例えば、都心ワンルーム（家賃8万円）所有の場合、年間96万円の不労所得が定常的に見込めます。
金融機関の融資が受けやすいことは、レバレッジを効かせた少額自己資金からの資産形成や、多角的な不動産投資戦略構築につながります。
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属性 |
審査通過率（目安） |
年収要件 |
勤続年数要件 |
|---|---|---|---|
|
サラリーマン |
70～85％ |
400万～ |
3年 |
|
公務員 |
80～90％ |
350万～ |
2年 |
|
医者 |
90％超 |
600万～ |
1年 |
資産形成と将来設計
不動産投資は長期安定型の資産形成手段として、サラリーマン・公務員・医者に広く選ばれています。月々家賃収入を積み上げることで、将来的に「家賃年金」の基盤が築けます。実例として、都内2戸所有時の家賃収入は年間180万円前後、ローン完済後は丸ごと手残りになります。
市場価格の変動リスクは株式や為替と比べて比較的小さく、築年数や立地条件によっても資産価値が長期維持しやすいのが特徴です。老後資金対策として、60歳時にローン完済済みなら年金＋家賃収入のダブルインカムも見込めます。
不動産投資の節税メリットも重要です。減価償却費や管理費用、修繕費などを投資経費として計上できるため、所得税・住民税の負担軽減、損益通算の活用が可能です。また、相続時の不動産評価額は現金や預金より大幅に下がる傾向があり、相続税対策にも有効です。
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資産形成効果 |
概要/特徴 |
|---|---|
|
家賃収入 |
毎月6万～15万円/戸（都心想定） |
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資産価値の安定 |
都心物件は10年後も価値維持事例多 |
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節税・損益通算 |
所得税・住民税負担減 |
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相続税対策 |
現金比で30～70％評価減も |
手間が少ないため本業の支障がない
物件の管理・家賃徴収・入居者募集やトラブル対応は、全て不動産管理会社へ委託できます。サラリーマン・公務員・医者のアンケート調査（全国主要都市）では、約93％が「月間作業負担は2時間未満」と回答しています。本業の残業や勤務シフトに影響を与えることなく、安定した副収入が得られる仕組みです。
もし急な水漏れや修繕が発生しても、管理会社への通報・報告だけで完結します。これにより、本業の出世や評価、ワークライフバランスを犠牲にせず資産運用ができます。加えて、遠隔地からの物件保有や管理も可能なため、転勤や異動リスクにも柔軟に対応できます。
不動産投資を始めるためのステップ
不動産投資を本業と両立させて成功させるには、段階的な準備と判断が欠かせません。サラリーマン・公務員・医者が副業規定を気にせず取り組むためにも、下記の実践的ステップを押さえてください。
事前準備と情報収集
事前準備と情報収集が投資成否を大きく左右します。
- 情報収集：市場調査を徹底しましょう。不動産の利回り相場や空室率の推移など、統計データの確認が基本です。例えば、都市部ワンルームの表面利回り平均は4.5～6.0%（東京都区部2024年データ）です。
- 知識習得：書籍・セミナー・Web講座などで基礎知識を体系的に習得しましょう。サラリーマンの70％が独学と有料セミナーを併用しています。
- 投資目的の設定：「老後資金」「子供の教育資金」「将来的な独立」など具体的な数値目標を設定し、選択基準を明確にします。
- リスク理解：空室率、家賃滞納問題、物件価格下落など実際に発生するリスクを事例やデータから分析しましょう。例：23区平均空室期間＝約45日/年。
- 規則確認：特に公務員、医者、サラリーマンは所属先の就業規則の確認を必ず行いましょう。副業規定、届け出の要否、規模の上限などを事前に把握する必要があります。
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ステップ |
行動例 |
参考数値・データ |
|---|---|---|
|
市場調査 |
エリア家賃・利回りデータ収集 |
都心ワンルーム利回り4.5～6.0% |
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知識習得 |
書籍/セミナー/専門サイト活用 |
独学+講座利用者70% |
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規則確認 |
社内就業規則/法令の精査 |
事前届け出率：医者60%、公務員90% |
投資方針と物件選び
投資方針と物件選びで失敗しないために、次のポイントを押さえてください。
- 投資方針決定：収益重視（家賃収入）、資産価値重視（将来売却）、節税目的など自身の属性や目的に合致させましょう。
- リスクとリターンのバランス：地域差・築年数・現行利回りだけでなく、将来的な価値変動や修繕コストも加味したシミュレーションが重要です。
- 物件選定：賃貸需要の高い駅徒歩10分圏・人口増加中エリアが堅実です。実際、サラリーマン向け人気エリアは23区内山手線沿線、医者の場合は病院近隣エリア、独身者向けは1R/1Kが主流です。
- 現地調査：実際の物件・周辺環境を複数回確認、平日と週末で人の流れや治安が異なることも。
- 管理方式の決定：管理会社委託を選ぶ場合、サラリーマンや公務員は手間を劇的に削減可能（平均月2時間以下）。
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判断ポイント |
具体的数値・指標例 |
メリット |
|---|---|---|
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賃貸需要 |
駅徒歩10分圏、人口増エリアなど |
空室リスク低減 |
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利回り目安 |
新築4～5%、中古6～8% |
毎月5～10万円家賃収入実績多数（東京23区実例） |
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管理方式 |
委託の場合：月平均作業2時間未満 |
本業と両立しやすい |
例
実際に不動産投資を始めるサンプルケースを見てみましょう。
購入フロー
- 市場調査：23区家賃データ・空室率分析
- 物件視察：3件現地チェック・安全性確認
- 金融機関審査：給与振込先地銀を活用し有利なローン獲得
- 管理会社と契約：管理委託費は家賃の5%
- シミュレーション：各月の収支（家賃8.5万、ローン6万、管理費0.425万）でキャッシュフロー月2.075万
この流れを、例えば、医者であれば「勤務先病院近隣のワンルーム」を選択、公務員であれば「所有棟数・部屋数を5棟10室未満」に抑えるなど、属性や規則の条件に応じて最適化できます。
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サンプル属性 |
物件スペック |
想定家賃収入 |
月手取 |
規則との適合例 |
|---|---|---|---|---|
|
サラリーマン |
駅7分1K/築15年/利回り6% |
85,000円 |
20,750円 |
就業規則確認・管理委託 |
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医者 |
病院徒歩圏/新耐震基準/単身者用 |
90,000円〜 |
22,500円〜 |
勤務先への届け出、管理委託選択 |
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公務員 |
5棟未満10戸未満/区域内 |
80,000円 |
19,000円 |
規模を抑えて注意 |
まとめ
不動産投資は副業禁止の環境でも実現できる選択肢として、多くの方にとって魅力的な資産運用方法です。あなたの本業を守りながら、将来の安定収入や資産形成を目指せます。
始める際は、就業規則や法律の確認、確定申告や管理体制の整備など、慎重な準備が必要です。リスクを抑えた運用を心がけて、あなたに合った投資スタイルを見つけてください。
質問コーナー
Q1：不動産投資は副業禁止の会社でも始められますか？
はい。不動産投資は「資産運用」として扱われ、副業禁止規定に抵触しにくいです。ただし、事業規模や就業規則によっては例外もあるので、必ず会社の規則を確認しましょう。
Q2：なぜ不動産投資は副業とみなされにくいのですか？
不動産投資による家賃収入や売却益は「不労所得」とされ、一般的な副業と異なり、労務提供が発生しないため資産運用として認められやすいです。
Q3：不動産投資が副業扱いになるのはどんな場合ですか？
所有物件が5棟10室以上など「事業的規模」と判断された場合、副業扱いとなることがあります。規模を抑えて始めることでリスクを減らせます。
Q4：不動産投資の収入は確定申告が必要ですか？
年間の不動産所得が20万円を超える場合、確定申告が必要です。住民税の納付方法に注意し、「普通徴収」を選ぶと会社に副収入が通知されにくくなります。
Q5：公務員や金融系でも不動産投資は可能ですか？
原則公務員も金融系も条件を満たせば資産運用として可能です。ただし法律や就業規則が厳格な場合が多いため、必ず事前に規則を確認することが重要です。
Q6：不動産管理は本業に影響しますか？
物件管理は不動産管理会社に委託できるため、実際の手間や時間はほとんどかかりません。多くの人が月2時間未満の作業で運用できます。
Q7：不動産投資を始める前に注意すべき点は？
事前に就業規則や法律を確認し、市場調査やリスク理解、目的設定を行いましょう。必要に応じて会社へ届け出をすることでトラブルを防げます。
Q8：物件選びのポイントは何ですか？
自分の目的に沿った投資方針を明確にし、賃貸需要の高いエリアや管理の負担が少ない物件を選ぶことが成功のポイントです。
