不動産投資は安定した収入源となるだけでなく、相続税対策としても注目されています。2015年の相続税法改正により基礎控除額が引き下げられ、その節税効果にさらに関心が高まっています。
不動産の相続税評価額は市場価格の約8割程度であるため、現金や預貯金ではなく投資用不動産として資産を残すことで、相続税負担を軽減できる可能性があるのです。
不動産投資が相続税対策として機能する仕組み
不動産投資は相続税対策として効果的な手段です。これは不動産の評価方法や特例制度など、税法上の特性によるものです。具体的にどのように相続税の節税につながるのか、その仕組みを詳しく解説します。
現金と不動産の相続税評価額の違い
現金と不動産では相続税評価額の算出方法に大きな違いがあります。現金や預貯金は額面通りの100%が評価額となりますが、不動産は実勢価格よりも低く評価されます。土地の場合、相続税評価額は路線価方式で算出され、一般的に市場価格の約70〜80%程度になります。
例えば、1億円の現金を所有している場合、相続税評価額も1億円ですが、同額の不動産に変換すると評価額が7,000万〜8,000万円程度になるため、2,000万〜3,000万円分の評価減効果が期待できます。
建物については、固定資産税評価額を基準に算出され、建築費の約50〜70%程度が評価額になることが多いです。このように、現金から不動産への資産変換は、相続税の課税ベースを引き下げる効果があります。
貸している不動産の評価額が下がる仕組み
賃貸中の不動産は、更に評価額が引き下がる特徴があります。これは「貸家」「貸家建付地」として評価されるためです。具体的な計算式は以下の通りです：
- 貸家（建物）の評価額 = 自用の建物の評価額 ×（1 – 借家権割合）
+ 一般的な借家権割合は30% - 貸家建付地（土地）の評価額 = 自用の土地の評価額 ×（1 – 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
+ 借地権割合は地域により異なりますが、大都市では60〜80%
+ 賃貸割合は賃貸に供されている部分の割合
例えば、市場価値1億円の土地・建物を賃貸物件として所有している場合、相続税評価額は5,000万〜6,000万円程度まで下がることもあります。このように、賃貸不動産は更なる評価減が可能です。
小規模宅地等の特例の活用
小規模宅地等の特例は、不動産を活用した相続税対策の中でも特に強力な制度です。この特例を適用すると、以下のような評価減が可能になります：
- 被相続人の自宅の敷地（居住用宅地）：最大330㎡まで80%減額
- 被相続人が事業用に使用していた宅地：最大400㎡まで80%減額
- 被相続人が貸付事業用に使用していた宅地：最大200㎡まで50%減額
特に貸付事業用宅地の特例は、賃貸経営を行っている不動産投資家にとって重要です。例えば、1億円の貸付事業用宅地がある場合、特例適用により評価額が5,000万円になります。さらに前述の貸家建付地としての評価減と組み合わせることで、より大きな節税効果が得られます。
不動産投資による相続税対策のメリット
不動産投資は相続税対策として多くの優位性を持ちます。現金や預貯金と比較して評価額が低く算出される特性を活かすことで、相続税負担を効果的に軽減できます。また、相続税対策だけでなく資産形成や収益確保といった複合的な利点も得られるのが特徴です。
1. 相続税評価額を大幅に圧縮できる
現金や預貯金はそのままの金額で相続税の評価額が計上されますが、不動産は路線価や固定資産税評価額を基に評価されるため、実際の市場価値よりも低く算出されます。
1億円の現金を土地や建物に投資すると、相続税評価額は通常7,000万円から8,000万円程度に抑えられることが多く、約20〜30%の評価額減少が期待できます。
この評価の差が相続税の節税効果を生み出す根本的な理由です。さらに、賃貸用不動産として活用する場合は「貸家」や「貸家建付地」としての評価となり、評価額がさらに引き下げられます。
これにより、同じ資産価値であっても現金で保有するよりも不動産で保有する方が相続税の課税対象となる金額を大幅に圧縮できます。
2. 安定した家賃収入が期待できる
賃貸用の不動産を取得することで、安定した家賃収入を得ることが可能です。この収入は、相続税対策以外にも財務的な安定を提供します。毎月の家賃収入は生活資金や将来の相続税納付のための資金確保にも役立ちます。
また、家賃収入は物件の立地や管理状態によって異なりますが、適切な物件選びと管理を行えば、インフレにも対応した長期的な収益源となります。この安定した収入源の確保は、単なる節税効果を超えた不動産投資の大きな魅力です。
3. インフレに強く資産価値が保たれる
不動産はインフレに対して比較的強い資産であり、長期的に見ると資産価値が保たれる傾向があります。物価上昇に伴って不動産価格や賃料も上昇することが多く、現金や預貯金のように価値が目減りするリスクが低いのが特徴です。
特に都市部や交通の便が良い立地の不動産は、長期的に見て価値が下がりにくく、場合によっては上昇することもあります。
このようにインフレに強い資産を保有することで、将来的に相続される資産の価値が維持されることが期待でき、相続税対策としても効果的です。
4. 金融機関からの融資を活用できる
金融機関からの融資を活用することで、賃貸用不動産の取得が可能になります。この融資は、初期投資を抑える手段として非常に有効です。
借入金は一見マイナスの資産に思えますが、相続時にはこの借入金が債務として相続財産から控除されるため、課税対象となる純資産額を減少させることができます。
これにより、相続税の負担を軽減し、資産を次世代にスムーズに引き継ぐことが可能になります。さらに、賃貸収入を得ることで、借入金の返済を行いながら資産を増やすことも期待できます。
不動産投資による相続税対策のデメリット
不動産投資は相続税対策として多くのメリットを持ちますが、同時に注意すべきデメリットも存在します。効果的な相続税対策を行うためには、以下のようなリスクと課題を理解し、事前に対策を講じておくことが重要です。
1. 納税資金の確保が難しくなる可能性
不動産投資により現金資産が減少するため、相続発生時に納税資金の確保が困難になる可能性があります。相続税は現金での一括納付が原則であり、資産の大部分を不動産に変換してしまうと、納税のための現金が不足するケースが発生します。
特に相続財産の90%以上が不動産である場合、相続人は納税資金を捻出するために不動産の一部を急いで売却せざるを得なくなることもあり、本来の市場価値より低い価格での売却を余儀なくされることがあります。
2. 物件の流動性の低さと売却の難しさ
不動産は現金や有価証券と比べて流動性が極めて低い資産です。売却のためには買い手を見つける必要があり、物件の状態や立地、市場環境によっては数ヶ月から1年以上の期間を要することがあります。
特に地方の物件や特殊な用途の不動産は買い手が限られ、売却が難しくなります。また、売却時には仲介手数料や譲渡所得税などのコストもかかるため、急な資金需要に対応するには適していません。
3. 維持管理の手間とコストがかかる
不動産は保有期間中に様々な維持管理コストが発生します。固定資産税や都市計画税などの税金、火災保険料、共用部分の管理費や修繕積立金、さらに経年劣化による修繕費用なども必要です。
賃貸物件の場合は、空室対策や入居者対応、賃貸管理会社への委託費用も発生します。これらのコストは年間で不動産価値の3〜5%程度にのぼることもあり、長期的な収益計画に大きく影響します。
4. 資産価値下落のリスク
不動産の資産価値は経済状況や周辺環境の変化によって下落するリスクがあります。特に建物部分は経年劣化により価値が減少していき、築30年を超えると資産価値が大きく下がる傾向があります。
また、人口減少や産業構造の変化により、かつては人気だった地域でも空室率が上昇し、賃料収入が減少するケースも少なくありません。
相続税対策のために購入した不動産が、相続発生時に当初の購入価格を大きく下回る価値になっている可能性もあります。
5. 相続トラブルの原因になりやすい
不動産は分割が難しく、複数の相続人が関与する場合に相続トラブルの原因になりやすいです。現金であれば法定相続分通りに分割することが容易ですが、不動産は物理的に分割できないため、共有名義にするか、特定の相続人が相続して他の相続人に代償金を支払うなどの対応が必要になります。
共有名義にした場合、売却や大規模修繕などの意思決定に全員の同意が必要になり、将来的な資産活用を難しくするケースが多々あります。また、不動産の評価をめぐって相続人間で見解が分かれ、遺産分割協議が長期化することもあります。
効果的な不動産投資の選び方
相続税対策として不動産投資を行う際には、税金の軽減だけでなく資産価値の維持・向上も重要です。特に「どのような不動産を選ぶか」によって相続税対策の効果が大きく変わります。
市場価格と相続税評価額の差が大きい物件
相続税評価額と市場価格の差が大きい物件ほど、相続税対策の効果が高くなります。この差を最大化するポイントは以下の通りです：
- 都市部の不動産：地方より都市部の不動産の方が市場価格と相続税評価額の差が大きくなります。土地の相続税評価額は市場価値の約80%で計算されるため、地価の高い都心部では評価額との差額が絶対値として大きくなります。
- 立地条件の良い物件：人口密度が高い地域、駅から徒歩5分以内の物件、交通アクセスが良好な場所にある不動産は市場価値が高く、相続税評価額との差も拡大します。
- 賃貸中の物件：貸家および貸家建付地として評価され、更に評価額が下がります。賃貸物件の土地は「貸家建付地」として、更地の70～80%程度に評価額が引き下げられる効果があります。
市場価格と相続税評価額の差が大きい物件を選ぶことで、相続税対策の効果を最大化できるため、都市部や立地条件の良い賃貸物件を検討することが重要です。
流動性の高い物件を選ぶ
相続発生後の納税資金確保や資産整理のためにも、流動性の高い不動産を選択することが重要です：
- 都心の人気エリア：常に需要がある都心の物件は、必要なときに比較的早く売却できる可能性が高いです。特に駅徒歩10分以内の物件は流動性が高いとされています。
- 一般的な価格帯の物件：1億円を超えるような高額物件は購入希望者が限られるため、3,000万円～7,000万円程度の一般的な価格帯の不動産が売却しやすいです。
- 区分所有マンション：一棟アパートやビルと比較して、区分所有マンションは購入のハードルが低く、買い手が見つかりやすい傾向があります。
- 整形地・接道条件良好：変形した土地や接道条件が悪い物件は売却が難しくなるため、形状が整った土地や道路との接道状況が良好な物件を選びましょう。
相続発生後の資産整理や納税資金確保のためには、都心の人気エリアや一般的な価格帯の流動性の高い物件を選ぶことが重要です。
収益性の高い物件を選定する
相続税対策だけでなく、物件の収益性も重視することで保有中の資産価値を維持・向上させることができます：
- 利回り5%以上の物件：相続税対策を目的としていても、年間利回りが5%以上ある物件を選ぶことで、保有期間中の収支バランスを良好に保てます。特に都心では利回り3～4%でも良い物件といえる場合があります。
- 空室リスクの低い物件：駅近、築浅、間取りや設備が充実している物件は入居率が高く、安定した収益が期待できます。特に単身者向けの1Rや1Kは需要が安定している傾向があります。
- 管理のしやすさ：管理委託費用を考慮しても収益が確保できる物件や、信頼できる管理会社に委託できる物件を選ぶことで、相続後も安定した賃貸経営が可能になります。
- 修繕費用の見通し：築古物件は購入価格が安くても、将来的な修繕費用がかさむ可能性があります。購入前に建物診断を行い、10年程度の修繕計画を立てておくことが重要です。
相続税対策に加え、利回り5%以上の収益性の高い物件を選ぶことで、資産価値を維持・向上させることが可能です。
不動産投資を相続税対策に活用する際の注意点
不動産投資は相続税対策として有効ですが、効果を最大化するためにはいくつかの重要な注意点があります。
適切な準備と戦略がなければ、期待した節税効果が得られないだけでなく、相続人に負担を残す可能性もあります。
節税だけを目的にしない
相続税対策は重要ですが、不動産投資の全体的なリスクやリターンも考慮する必要があります。節税効果だけを追求して収益性の低い物件を購入すると、長期的には資産価値の減少や維持費用の増加により、かえって損失を被る可能性があります。
不動産投資は以下の3つの観点からバランスよく判断しましょう：
- 相続税評価額の低減効果
- 定期的な賃貸収入の安定性
- 将来的な資産価値の維持・向上の可能性
特に都市部の需要が高いエリアや交通利便性に優れた立地条件の物件は、空室リスクが低く長期的な収益性も期待できるため、相続税対策としても優れた選択肢となります。
相続人の意向も考慮する
不動産投資による相続税対策を計画する際は、将来的な相続人の状況や希望も考慮することが重要です。相続人が不動産の管理に興味や知識がない場合、相続後の管理が大きな負担となる可能性があります。
相続対策を進める前に確認すべきポイント：
- 相続人は不動産経営に関心があるか
- 相続人の居住地と物件の所在地の距離
- 複数の相続人がいる場合の資産分割方法
例えば、相続人が複数いる場合、区分所有マンションなら分割しやすいですが、一棟アパートなどの場合は共有名義になりやすく、将来的なトラブルの原因となることがあります。事前に家族で話し合い、相続後の運用方針を明確にしておくことが大切です。
専門家に相談しながら進める
不動産投資と相続税対策は複雑な分野であり、税制や不動産市場の変化にも常に注意を払う必要があります。効果的な対策を立てるためには、税理士や不動産コンサルタントなど専門家のアドバイスを受けることが重要です。
専門家に相談する際のチェックポイント：
- 相続税に精通した税理士への相談
- 不動産投資の経験豊富なファイナンシャルプランナーの活用
- 定期的な資産評価と対策の見直し
不動産投資と相続税対策の成功には、専門家のアドバイスを受けることが不可欠であり、定期的な見直しが重要です。
まとめ
不動産投資は相続税対策として多くのメリットがありますが デメリットも理解して戦略的に取り組むことが重要です。
現金よりも評価額が低い不動産への資産転換と小規模宅地等の特例を活用することで 相続税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
適切な物件選定は長期的な資産価値の維持につながり 安定した家賃収入は生活資金や納税資金の確保にも役立ちます。しかし 不動産の流動性の低さや維持管理コスト 資産価値下落リスクも考慮すべきです。
効果的な相続税対策には 税金対策だけでなく収益性や将来性も考慮した総合的な視点が不可欠です。家族との事前協議と専門家のアドバイスを取り入れることで あなたの資産状況に最適な不動産投資戦略を構築できるでしょう。
質問コーナー
Q1：不動産投資が相続税対策として効果的な理由は何ですか？
不動産の相続税評価額は市場価格の約70〜80%程度に抑えられるため、現金などと比較して相続税の負担を軽減できます。
さらに賃貸中の不動産は「貸家」や「貸家建付地」として評価され、評価額がさらに下がります。また小規模宅地等の特例を活用すれば、貸付事業用宅地の評価額を最大50%減額することも可能です。
Q2：相続税対策に効果的な不動産の特徴は？
市場価格と相続税評価額の差が大きい物件が効果的です。特に都市部の不動産や立地条件の良い物件が推奨されます。
また賃貸中の物件は評価額が下がりやすく、利回り5%以上で空室リスクの低い物件が理想的です。将来的な資産価値の維持・向上が見込める物件を選ぶことも重要です。
Q3：不動産投資による相続税対策のデメリットは？
相続発生時に納税資金の確保が難しくなる可能性があります。特に相続財産の大部分が不動産の場合、納税のために急いで売却する必要が生じることもあります。
また不動産は流動性が低く、売却に時間がかかります。さらに維持管理コストや資産価値下落のリスク、相続人間のトラブルの原因になりやすい点も考慮すべきです。
Q4：不動産投資と現金保有では相続税の違いはありますか？
現金は額面通りの100%が評価されるのに対し、不動産は市場価格の70〜80%程度で評価されます。さらに賃貸中の不動産はさらに評価額が下がります。
また不動産投資では借入金を活用することで、その借入額を相続財産から控除でき、課税対象となる純資産額を減らすことができます。
Q5：不動産投資による相続税対策を成功させるコツは？
節税だけでなく資産価値の維持・向上も視野に入れた物件選びが重要です。また相続人の意向や状況を考慮し、事前に家族で相続後の運用方針を明確にしておくことが大切です。税理士や不動産コンサルタントなど専門家のアドバイスを受けることで、より効果的な対策を立てられます。
Q6：小規模宅地等の特例とは何ですか？
被相続人が所有していた宅地等について、用途に応じて相続税評価額を一定割合減額できる制度です。特に貸付事業用宅地については、一定の要件を満たすことで評価額を最大50%減額できます。
この特例は賃貸経営を行っている不動産投資家にとって非常に重要な節税措置であり、他の評価減と組み合わせることで大きな節税効果が期待できます。
Q7：不動産投資のインフレ対策としての側面は？
不動産はインフレに強く、長期的に資産価値が保たれる傾向があります。特に都市部の不動産は価値が下がりにくいとされています。
インフレ時には賃料も上昇する傾向があるため、インフレによる資産価値の目減りを防ぎ、安定した収益を確保できる点が大きなメリットです。
Q8：相続税対策として不動産投資を始めるタイミングは？
できるだけ早く始めることが理想的です。相続が発生する直前の不動産取得は「生前贈与」とみなされるリスクがあります。
また融資を活用する場合、年齢が若いほど長期ローンを組みやすく、生前中に返済を終えることで純資産を減らす効果も期待できます。相続発生の少なくとも5年以上前から計画することをお勧めします。
