賃貸物件の固定資産税はいくらかかる？計算方法や軽減措置を詳しく解説！

賃貸物件を所有していると、毎年支払わなければならない固定資産税が気になるものです。この税金は土地や建物の所有者に課されるもので、賃貸経営においても重要なコスト要素の一つです。

特に、固定資産税が家賃収入にどの程度影響を与えるのかを理解することは、収益性を確保するために欠かせません。

固定資産税の基本

固定資産税は、賃貸アパートの経営を考える際に必ず押さえておきたい重要なポイントです。この税金は、土地や建物の所有権に基づいて課される地方税であり、毎年1月1日時点の所有者に納税義務が発生します。

ここでは、固定資産税の概要と計算方法について詳しく見ていきましょう。

固定資産税とは？

固定資産税は、不動産（例：土地、建物）を所有している人に課せられる税金です。この税金は、不動産の評価額を基準に計算され、地方自治体によって徴収されます。

例えば、賃貸アパートを所有している場合、その土地部分や建物部分に対して固定資産税が課されます。また、固定資産税には「都市計画税」が加わることが多い点も理解しておくべきです。

この税金は、都市計画のための事業費に充てられるもので、固定資産税の一部として計算されます。したがって、実際に支払う総額は都市計画税を含めて考える必要があります。

誰が支払う税金か？

固定資産税の納税義務者は、不動産の所有者、つまり名義が記載されている人となります。賃貸アパートの場合、所有者がこの税金を負担します。一方、入居者には固定資産税の支払い義務は一切ありません。

賃貸経営をしている場合、家賃収入に対して税金や維持費用を差し引いた収益を考慮することが求められます。

固定資産税はこれらの費用の中でも特に大きな割合を占めるため、経営プランを立てる際には必ずその金額を予測し、収支計画に組み込むことが重要です。

固定資産税評価額と税率の仕組み

固定資産税の金額は、不動産の「固定資産税評価額」に基づいて計算されます。評価額は、一般的に市場価格より少し低めに設定されている点が特徴です。

土地の評価額

土地の固定資産税評価額は、公示地価の約70％を目安としています。例えば、公示地価が1平方メートルあたり247,000円の場合、その70％の172,900円が固定資産税評価額となります。この評価額に課税標準額や特例措置が適用されると、実際の税額が算出されます。

建物の評価額

一方で、建物の評価額は請負金額や売買価格の60％〜70％程度と見積もられるケースが多いです。例えば、建築費用が3,440万円の建物の場合、その約55％（1,892万円）が課税標準額となり、税額の基準となります。

税率

固定資産税の標準税率は1.4％です。この税率を課税標準額に掛け算することで税額が導き出されます。

例：課税標準額 1,892万円 × 1.4％ = 265,000円

さらに、都市計画税も標準税率0.3％として加わることが多いです。

例：課税標準額 1,892万円 × 0.3％ = 57,000円

地域によって税率は異なる場合があるため、正確な金額を知りたい場合は該当地域の自治体に問い合わせることをおすすめします。

賃貸物件における固定資産税の税負担

賃貸物件を所有する場合、固定資産税は毎年必ず発生するコストの一部です。これは、不動産所有者が支払う義務を負うものであり、賃貸経営において重要な収益バランスを保つために避けて通れないポイントです。

ここでは、家賃との関係や経費計上の方法、納税が滞った場合の影響について詳しく解説します。

家賃と固定資産税の関係

固定資産税は賃貸物件の経営において家賃設定に影響を及ぼす要因のひとつです。家賃の額を決定する際には、物件の利回りや運営コストと共に、この固定資産税も考慮する必要があります。不動産の所有者として、税額が家賃収入に対して過度に負担とならないよう注意が求められます。

標準的に、固定資産税と都市計画税の合計額は、「年間家賃収入の5～10%が目安」とされています。この比率を超えるような税負担を抱える場合には、賃貸経営の収益性が低下する恐れがあります。

例えば、年間の固定資産税が50万円で、家賃収入が500万円の場合、税負担率は10%になります。このように計算を事前に行い、損益バランスを確認してください。また、「積算法」や「取引事例比較法」を利用して、固定資産税を反映した適正な家賃の設定が可能です。

一方で、固定資産税を家賃に全て転嫁するのは難しい場合もあります。市場相場が低い地域や競争が激しいエリアでは、家賃の引き上げにより入居者が減少するリスクも考慮する必要があります。

賃貸物件の固定資産税を経費に含める方法

固定資産税は、賃貸アパートの経営において必要経費として計上できるコストです。不動産所得の計算において、税金は経費とみなされるため、課税所得を減少させることで節税効果を得ることが可能です。

経費に含める際の主なステップは次の通りです。

固定資産税評価額と課税標準額を確認する：所有者が自治体から受け取る納税通知書に、「課税明細書」が添付されています。ここに記載された額を基に、年間の経費を正確に把握しましょう。
必要経費として申告する：賃貸物件の運営における収益や支出の明細を記録し、固定資産税を経費計上してください。例えば、不動産所得は「収入金額－必要経費」で算出されますので、固定資産税を含めると所得税負担を軽減できます。
都市計画税も忘れずに含める：固定資産税だけでなく、都市計画税も経費として申告できる項目です。この税金も年間コストに含まれるため、総額を正確に記録することが重要です。

さらに、新築や特定の条件を満たす住宅については、軽減措置が適用される場合があります。これにより、初年度から数年間は固定資産税額が抑えられるため、該当する場合には忘れず確認しましょう。

固定資産税未納による影響

固定資産税を期限内に納税しない場合、多くの不利益が生じる可能性があります。主な影響として以下が挙げられます。

延滞金の発生：納期限を過ぎると、未納額に対して「延滞金」が課されます。延滞金の利率は、一般的に年数や未納期間によって異なるため発生する金額は場合によりますが、増加する支出を防ぐためにも早急な対応が求められます。
差押えのリスク：長期間未納を続けた場合、自治体は差押え措置を取ることができます。所有する不動産や他の財産が差し押さえられると、賃貸経営が停止する可能性があるため、注意が必要です。
信用低下：信用情報にも影響を及ぼすことがあるため、賃貸アパートの経営や新規融資を考える際の障害となることがあります。銀行や金融機関からの信頼が低下する結果、新たな投資事業の開始が難しくなるリスクも考慮してください。
収益性悪化：延滞分をカバーするためのコストがかかることで、全体的な収益率が低下します。特に、資金繰りが厳しい場合には経営が行き詰まる原因となることも。

固定資産税の計算方法と軽減措置

賃貸物件を所有する際、固定資産税がどのように計算されるのかを理解することは非常に重要です。このセクションでは、固定資産税の計算式、軽減措置、そして新築賃貸物件に適用される特例について見ていきます。

固定資産税の計算式

固定資産税は、固定資産税評価額や課税標準額を基にして計算されます。以下が基本的な計算の流れです。

固定資産税の税率：標準税率は1.4％です。ただし、都市計画税（0.3％）が加算される場合も多く、その合計が課税総額になります。
土地の評価額：地価公示価格の約70％が目安とされます。例えば、地価公示単価が300,000円/平米の土地では、評価額は 300,000円 × 70% = 210,000円/平米となります。
建物の評価額：建物の場合、請負工事金額や売買価格の約60〜70％が評価額として基準になります。

計算式：

固定資産税 = 課税標準額 × 1.4％
都市計画税 = 課税標準額 × 0.3％

例えば、評価額が1億円の土地を保有している場合、固定資産税は1億円 × 1.4％ = 140万円、都市計画税は1億円 × 0.3％ = 30万円となります。

土地に対する軽減措置

住宅用地には特例措置が設けられており、これを利用することで課税標準額を大幅に下げられます。この措置は賃貸アパートの経営においても非常に有益です。

小規模住宅用地：住戸1戸につき200平米以下の土地には、固定資産税評価額の6分の1、都市計画税評価額の3分の1が課税標準額として適用されます。
一般住宅用地：200平米を超える部分については、固定資産税評価額の3分の1が課税標準額となります。

これにより、土地の固定資産税負担を大幅に軽減することが可能です。たとえば、評価額が5,000万円の土地で200平米以下が軽減措置対象となる場合、課税標準額は5,000万円 × 1/6 = 833万円となり、大幅な税額軽減が得られます。

建物に対する軽減措置

建物にも軽減措置が適用される場合があります。特に新築の賃貸物件では、この軽減措置が所有者にとって大きなメリットとなります。

新築賃貸住宅の軽減：新築後3年間（一部条件下では5年間）、一戸あたり120平米までの部分に対して固定資産税が半額となります。
適用条件：居住用の床面積が1戸あたり40平米以上280平米以下であること、住宅部分が建物全体の床面積の半分以上であることが必要です。

木造アパートを新築した場合のシミュレーションを考えると、例えば建物評価額が2,000万円の8戸建物の場合、固定資産税は通常2,000万円 × 1.4％ = 28万円となります。

しかし軽減措置が適用されれば、28万円の半額である14万円となり、初年度から実質的な節税効果を受けられるのです。

新築賃貸物件の特例

特に耐火構造や準耐火構造で3階以上の新築賃貸物件には、さらなる特例措置が用意されています。

延長措置：通常の3年間の軽減措置が、最大5年間まで延長されます。例えば、家賃収入が年間600万円程度の物件の場合、固定資産税軽減措置の採用で5年間のトータルで数十万円以上の節税につながるケースもあります。
高品質物件の利点：税制だけでなく、構造強化によって空室リスクの軽減や入居者満足度向上も図れるという間接効果も期待できるでしょう。

以下はシミュレーションを基にした固定資産税額の一例です。

項目	評価額	税率	税額
土地	5,000万円	1.4％	70万円
建物	2,000万円	1.4％	28万円（軽減前）
建物（軽減後）	2,000万円	1.4％ × 50％	14万円
都市計画税	合計評価額	0.3％	都市計画税額計算

固定資産税の節税ポイント

固定資産税は賃貸経営において避けられないコストですが、適切な対策を講じることで税負担を軽減することが可能です。この節では、賃貸アパートの経営において活用できる具体的な節税対策を紹介します。

経費を正確に計上する

経費を適切に計上することは、収益の最大化だけでなく、固定資産税を含む税負担を軽減する第一歩です。

あなたが賃貸アパートの経営を行っている場合、経費として認められる項目を正確に把握し、それらを記録することが重要です。

認められる経費の例：

建物の修繕費用（例えば、屋根の修理や給排水設備の更新費用）
維持管理費（共用部分の清掃費や設備の定期点検費）
固定資産税・都市計画税（支払った分はその年の経費として計上可能）
借入金の利息（物件購入時や修繕のためのローンが該当）

これらの費用を記録する際には、領収書や契約書の保管が必要です。さらに、経費を正確に計上することで課税所得を減少させ、所得税や住民税の節税にもつながるでしょう。

重要なのは、細かな支出を見逃さないことです。たとえば、大規模修繕への準備金や、管理業務に関わる通信費も正当に計上すれば節税効果を得られます。

青色申告の活用法

賃貸アパートの経営者であれば、青色申告に切り替えることでさまざまな税制優遇措置を受けるチャンスがあります。

青色申告を利用する最大のメリットは、65万円の特別控除が受けられることです。これにより課税所得が減少し、結果的に税負担が軽減されます。そのほかの利点も以下のとおりです:

赤字の繰り越し：経営初期は赤字になることも多いですが、その赤字を最大3年間繰り越し可能です。これにより、将来の収入から引き算できます。
専従者給与の控除：家族を雇用して事業に従事させた場合、その給与を必要経費として計上可能です。

青色申告を行うには事前の届出や帳簿の適切な管理が必要です。特に、収支内訳書や貸借対照表などの作成が求められますが、これらは経営の透明性向上にも寄与します。

また、青色申告を活用することで、銀行からの信用が上がる点も見逃せません。結果的に有利な融資条件を引き出せ、賃貸経営の拡大にもつながるでしょう。

その他の節税対策

賃貸アパートの経営者が活用できる節税対策は多岐にわたりますが、以下の方法もぜひ検討してください。

1. 住宅用地に対する特例：

賃貸物件が住宅用地として利用されている場合、小規模住宅用地（1戸当たり200平方メートル以下）は課税標準額が1/6に軽減されます。
一般住宅用地（200平方メートル超の部分）も1/3に軽減されるため、適用条件を確認しましょう。

2. 耐火構造・新築物件の軽減措置：

新築賃貸アパートは固定資産税が半額となる3年間の優遇措置があります。さらに、3階建て以上で耐火構造の場合、この軽減措置が5年間に延長されるため、計画段階で構造的要件を満たすことをおすすめします。

3. 法人化の検討：

賃貸アパート経営を法人化することで、所得分散が可能になります。法人税率は所得税率より低い場合も多く、節税効果があります。

4. 資産の売却タイミングを調整する：

資産の売却による収入が発生する場合、税負担を均等にするために売却時期を分散させる方法も有効です。

また、税理士など専門家に相談することで、より具体的で効果的な節税プランを構築することが可能です。彼らのアドバイスを受けることで、見逃していた軽減措置や特例を活用できるかもしれません。

固定資産税と賃貸経営に関する注意点

固定資産税は賃貸経営者にとって重要な経費の一つです。適切な管理と計画により、収益性を最大化し、税負担を最適化することができます。このセクションでは、賃貸経営における固定資産税の注意点を解説します。

固定資産税が発生するタイミング

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課税されます。この「課税時点」という考え方は重要です。

賃貸アパートの経営をしている場合でも、その日を基準に税金が計算されるため、年の途中で物件を購入したり売却したりしても、新しい所有者にすぐに課税義務が移るわけではありません。

不動産の所有権移動があった場合は、売主と買主の間で固定資産税の支払い比率を調整するのが一般的です。

さらに、各市町村によって固定資産税の納付スケジュールが異なります。多くの場合、4回に分けて分納することが可能ですが、一括で支払うことも選択できます。

ただし、納付スケジュールや支払方法に関する具体的な詳細は、物件が所在する自治体に確認する必要があります。

納期を怠ると延滞金が発生したり、信用情報に悪影響を及ぼしたりする恐れがあるため、スケジュール管理が非常に重要です。

これらを踏まえると、所有者として賃貸物件の固定資産税の課税時点、納付期限、金額をしっかり把握しておくことが求められます。

賃貸経営の計画における税金の考慮

賃貸アパートの経営では、固定資産税が収益性に大きな影響を与えることを忘れてはいけません。家賃収入の中から固定資産税や都市計画税を賄える範囲で家賃設定を見直すのが基本です。

一つの目安として、家賃収入のうち固定資産税が占める割合は5～10%以内が理想とされています。この割合を超える場合、賃貸経営の利益率が下がり、経営を圧迫する可能性が高まります。

また、税金は計画段階で想定しておくべき固定費です。不動産購入の際に、物件の評価額や税率をあらかじめ調査することで、予想外の課税負担を回避することができます。

特に中古物件を購入する場合、その時点での建物の評価額が影響を与えるため、その値を確認することが欠かせません。

さらに、特定の条件を満たす物件には税額軽減措置も適用される場合があります。例えば、新築物件には一部の課税が軽減される3年または5年間の特例措置が存在します。このような措置をうまく活用することで、収益性を高めることが可能です。

税金に関する情報に精通し、専門家のアドバイスを受けながら計画を練ることで、賃貸経営の安定性を確保することができます。

空き家や設備投資が与える影響

空室率の高さや設備投資の不足は、税負担に直接的な影響を与える要因です。賃貸アパートの経営では入居者があることが前提で収益が成立しますが、空室期間が長くなると固定資産税を賃料で補填できないリスクがあります。

特に、競争の激しいエリアでは設備の老朽化が入居者獲得を妨げる場合があります。このとき、必要な修繕やリフォームを断行する投資判断が求められます。

修繕費用や設備投資の支出は租税計算上、必要経費として扱われるため、実際の課税所得を減らす効果が期待できます。逆に、設備を後回しにした場合、空室率が悪化し、収益がさらに低下するリスクも抱えます。

空き家対策として、物件の魅力を維持するために最新の設備やトレンドを導入するなど、時代に応じた経営手法を取り入れるのが有効です。

特に耐火構造の賃貸住宅では追加の税制優遇措置が受けられる場合があるため、これらも経営戦略に組み込むとよいでしょう。

適切な設備投資は入居率を高めるだけでなく、長期的な収益向上にもつながります。税務上のメリットと合わせて総合的な判断を行うことが肝心です。

まとめ

賃貸物件の固定資産税は、収益性に直接影響を与える重要な要素です。この税金を正しく理解し、計画的に対応することで、賃貸経営の安定性を高められます。特に、評価額や税率、軽減措置を把握し、適切な節税対策を講じることが求められます。

専門家の助言を活用しながら、固定資産税を含めた総合的なコスト管理を徹底することで、賃貸経営の成功につなげましょう。

適切な家賃設定や設備投資も、収益性を維持するための鍵となります。あなたの賃貸経営が長期的に安定し、より良い結果をもたらすことを願っています。

質問コーナー

Q1：固定資産税の納税義務者は誰ですか？

固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日時点で不動産を所有している所有者です。入居者や借主には支払い義務はありません。

Q2：固定資産税の計算方法は？

固定資産税は、不動産の「固定資産税評価額」に基づいて計算されます。土地は公示地価の約70％、建物は売買価格や請負金額の60％～70％が目安で、税率は標準1.4％です。

Q3：都市計画税とは何ですか？

都市計画税は、固定資産税に加えて課される地方税です。標準税率は0.3％で、特に市街化区域内の不動産に適用されることが一般的です。

Q4：固定資産税の支払い期限はいつですか？

固定資産税の支払い期限は各市町村によって異なります。通常は年4回の分割払いが可能で、具体的な納期は納税通知書で確認してください。

Q5：固定資産税の負担を軽減する方法はありますか？

固定資産税の負担を軽減する方法として、新築物件の軽減措置や住宅用地に対する課税特例を活用することが挙げられます。また、経費として計上し節税対策を行うことも可能です。

Q6：固定資産税は家賃収入のどの程度に相当しますか？

固定資産税と都市計画税の合計は、年間家賃収入の5～10％を目安とするのが一般的です。これを超える場合、収益性低下のリスクがあります。

Q7：新築賃貸物件には特別な税優遇措置がありますか？

新築賃貸物件には、建築後3年間または5年間の固定資産税を半額にする軽減措置があります。耐火構造の建物が対象で特例適用が可能です。

Q8：未納の場合、どのようなリスクがありますか？

固定資産税を未納にすると延滞金が発生し、不動産の差押えや信用低下などのリスクがあります。計画的な納付が必要です。

Q9：賃貸アパート経営者への節税対策は？

経費を正確に計上し、青色申告の特別控除を利用することが推奨されます。また、税理士に相談し、個別の節税プランを立てることが効果的です。

Q10：固定資産税の評価額は変更されることがありますか？

固定資産税の評価額は、3年ごとに見直されます。地価の変動や築年数に応じて変更されることがありますので定期的に確認しましょう。