相続した家や土地を売るとき、「税金って結局いくら取られるの？」がいちばん不安になりがちです。しかも相続不動産の税金は、売却価格に一律でかかるわけではありません。あなたのケースで効いてくるのは、
- いくら”利益（譲渡所得）”が出るか
- 取得費（買ったときの金額）をどこまで説明できるか
- 使える特例・控除があるか（とくに”3年以内”の期限が絡むもの）
この3点です。
この記事では、相続した不動産の売却にかかる税金の全体像から、譲渡所得の計算、税率、節税に直結する特例、そしてケース別のざっくり試算までを、実務目線で整理します。
目次
相続不動産の売却で関係する税金と費用の全体像
売却利益にかかる税金：譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
相続不動産の売却で中心になるのが 譲渡所得税 です。これは「売れた金額」ではなく、
- 売却価格から
- 取得費（元々いくらで買ったか）と
- 譲渡費用（売るためにかかった費用）
を引いた “利益（譲渡所得）” に課税されます。
譲渡所得に対して、
- 所得税
- 住民税
- 復興特別所得税（所得税額の2.1%）
がかかるため、まとめて「譲渡所得税」と呼ばれることが多いです。
手続きと取引でかかる税金：登録免許税・印紙税・消費税（仲介手数料等）
譲渡所得税とは別に、取引の過程で次の税金・費用が発生します。
- 登録免許税：相続登記（名義変更）や、売却時の抵当権抹消などで発生
- 印紙税：売買契約書に貼る収入印紙（契約金額に応じて変動）
- 消費税：土地は非課税ですが、仲介手数料や司法書士報酬などの役務には消費税がかかります
例えば、売買契約書の印紙税は契約金額により決まっていて、目安として「5,000万円超〜1億円以下」で3万円（軽減措置の適用前後で変わることがあります）など、地味に効いてきます。
相続税・固定資産税との関係（売却税とは別枠で考える）
ここが混乱ポイントですが、
- 相続税：相続した時点で、遺産額に応じてかかる（かからない人も多い）
- 固定資産税：所有している間、毎年かかる（売るまでの負担）
であり、売却利益に対する譲渡所得税とは”別枠” です。
ただし相続税を払っている場合は、のちほど説明する 「相続税の取得費加算の特例」 により、売却時の税金が軽くなることがあります。つまり、相続税と売却税は別物だけれど、条件次第で”つながる”ことがある、という理解が実務的です。
税額の中心は「譲渡所得」：計算方法と税率の基本
相続不動産の税金を見積もるうえで、最初に押さえるべきは 譲渡所得の計算 です。ここが分かれば「税金がかからない（ほぼゼロ）」ケースも説明できますし、「想像より重い」理由も見えてきます。
譲渡所得の計算式（売却価格−取得費−譲渡費用）と考え方
基本は次の形です。
課税譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除
- 取得費：被相続人（亡くなった方）がその不動産を買ったときの購入代金や購入諸費用（建物は減価償却も考慮）
- 譲渡費用：あなたが売るためにかけた費用（仲介手数料、測量費、解体費、印紙税など）
- 特別控除：条件を満たすと差し引ける控除（3,000万円控除など）
重要なのは、「相続したときの評価額（相続税評価額）」がそのまま取得費になるわけではない点です。取得費は原則として”買ったときの実額”です。
そして、課税譲渡所得がマイナスなら譲渡所得税はかからない のが基本です（ただし損益通算や繰越控除は、マイホーム等の一定ケースを除き、相続不動産では使えないことが多いので要注意）。
所有期間で変わる税率（短期・長期）と判定のポイント
譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での「所有期間」で分かれます。
- 短期譲渡所得（5年以下）：39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税）
- 長期譲渡所得（5年超）：20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税）
相続不動産のポイントはここです。
所有期間は、あなたが相続した日から数えるのではなく、原則として”被相続人が取得した日から通算” します。
つまり、亡くなった親が20年前に買った家をあなたが相続してすぐ売っても、多くのケースで「長期」になります。税率が半分近く違うので、判定は最優先で確認してください。
取得費が不明なときの対応（概算取得費・資料収集のコツ）
相続不動産で頻発するのが「取得費が分からない」問題です。古い不動産ほど、売買契約書や領収書が見つからない。
取得費がどうしても不明な場合、税務上は 売却価格の5%を取得費（概算取得費） として計算できます。
ただしこれは救済策である一方、だいたい不利です。取得費が小さく見積もられる＝利益が大きく見える＝税金が増える、からです。
あなたができる”現実的な探し方”は次の通りです。
- 被相続人の書類一式（不動産売買契約書、重要事項説明書、領収書、ローン関係書類）をまず探索
- 法務局の登記簿で取得時期の当たりをつける
- 当時の仲介会社・分譲会社に資料が残っていないか確認（古いと難しいですが、ゼロではありません）
- 建物部分は固定資産税評価証明書や建築確認関係で補強できる場合もある
「5%でいいや」と早めに諦めるほど税負担が増えやすいので、売却前に一度だけでも本気で探す価値はあります。
節税に直結する特例・控除（使える条件と注意点）
相続不動産の売却税金は、特例が使えるかどうかで”別世界”になります。しかも期限があるものが多い。特に「3年以内」という感覚で動いていると、実際の期限（3年10か月）がズレて事故りやすいので、ここは正確に押さえてください。
相続税の取得費加算の特例（3年10か月の期限と適用要件）
相続税を払っている場合に検討したいのが 相続税の取得費加算の特例 です。
ざっくり言うと、相続税の一部を売却時の取得費に”上乗せ”できるため、譲渡所得が減って税金が下がります。
- 適用の大前提：相続税を納めていること（または納付が発生していること）
- 期限：相続開始の翌日から 3年10か月以内 に売却すること
ここがよくある誤解で、「3年以内」と思っていたら実は3年10か月までいけた、または逆に”3年10か月”を過ぎてしまった、が起きます。
加算できる金額は、概ね次の考え方です。
相続税額 ×（売却した資産の相続税評価額 ÷ 相続税の課税価格の合計）
実務では税理士が計算する領域ですが、あなたが判断するうえでは「相続税を払っていて、期限内に売るなら、かなり有力」と覚えておけばOKです。
相続空き家の3,000万円特別控除（対象となる家・手続きの要点）
ニュースでもよく見るのが 相続空き家の3,000万円特別控除。条件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
代表的な要件イメージは次の通りです（細部は個別確認が必要です）。
- 被相続人が一人で居住していた家（一定の例外あり）
- 相続後、一定の条件のもとで売却すること
- 建物の耐震・除却（解体）など、制度が求める状態を満たすこと
- 市区町村が発行する確認書類の取得など、手続きが必須
この特例は「使えたら大きい」一方で、書類要件と手続きが重め です。
例えば、解体費をかけてでも控除を取りにいくのが得かどうかは、譲渡所得の見込みとセットで判断します。ここでも”先に試算”が効いてきます。
居住用財産の3,000万円特別控除（該当するケースと併用可否）
もう一つ有名なのが 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除（いわゆるマイホーム特例）です。
相続不動産では、あなた自身が住んでいた家を売るのか、被相続人が住んでいた家を売るのか、住み替えの事情はどうか、で当てはまりが変わります。
注意点は、3,000万円控除が複数あるからといって、何でも重ね掛けできるわけではない こと。
- 相続空き家の3,000万円控除
- 居住用財産の3,000万円控除
は、制度趣旨や要件が異なり、併用の可否が論点になります。あなたの状況次第で有利な方が変わるので、「どれが使えるか」だけでなく「どれを使うのが最善か」をセットで確認してください。
ケース別シミュレーション：結局いくらかかる？
ここからは数字感をつかむためのシミュレーションです。正確な税額は個別条件（建物の減価償却、取得費資料、特例適用、共有持分など）で変わりますが、考え方は同じです。
※税率は説明の分かりやすさ優先で、短期・長期の代表値を使います。
取得費が分かる・特例なしの場合（税額が出やすい基本パターン）
例えば、
- 売却価格：4,000万円
- 取得費（購入代＋諸費用等）：1,500万円
- 譲渡費用（仲介手数料等）：400万円
- 特別控除：なし
だとすると、
譲渡所得＝4,000万円−（1,500万円＋400万円）＝2,100万円
所有期間が短期なら税率39.63%で、
税額目安＝2,100万円×39.63%≒832万円
長期（20.315%）なら、
税額目安＝2,100万円×20.315%≒427万円
同じ利益でも所有期間で差が大きいのが分かります。
そしてこのパターンは「取得費がしっかり説明できる」ため、税務上も筋が通しやすい基本形です。
取得費が不明で概算取得費を使う場合（税負担が増えやすい）
次に、取得費が分からず概算取得費（売却価格の5%）を使うケース。
- 売却価格：3,000万円
- 取得費：3,000万円×5%＝150万円
- 譲渡費用：400万円
- 特別控除：なし
譲渡所得＝3,000万円−（150万円＋400万円）＝2,450万円
長期税率20.315%でも、
税額目安＝2,450万円×20.315%≒497万円
「売却価格は4,000万円より低いのに、税金は重い」という逆転が起き得ます。原因ははっきりしていて、取得費を5%でしか引けないから です。
あなたが「税金がかからないと思っていたのに…」となりやすいのは、だいたいここに落とし穴があります。
特例を使える場合の比較（取得費加算・空き家3,000万円控除）
特例が使えると、同じ売却でも税額がガクッと落ちます。
例として、譲渡所得が2,450万円出る見込みのケースで、
- 相続空き家の3,000万円特別控除が使える
なら、
課税譲渡所得＝2,450万円−3,000万円＝0円（マイナス）
となり、原則として譲渡所得税はかからない（少なくとも譲渡所得税はゼロ）可能性が高くなります。
また相続税を払っていて、相続税の取得費加算が使える場合は、
取得費が増える → 譲渡所得が減る → 税額が減る
という一直線の効果が出ます。
この2つ（取得費加算／空き家3,000万円控除）は、ともに期限・要件があります。特に取得費加算は「相続後3年以内」ではなく 3年10か月以内 なので、売却スケジュールが微妙なときほど早めに確認してください。
売却までの流れと、税金でつまずきやすいポイント
税金は計算だけできても、手続きがズレると特例が落ちたり、申告漏れになったりします。あなたが売却までに踏む流れと、つまずきやすい点をまとめます。
相続登記から売買契約・引渡しまで（名義・共有・抵当権の確認）
大まかな流れは以下です。
- 相続人の確定（戸籍収集、遺言書の確認など）
- 遺産分割協議（共有にするか、誰が取得するか）
- 相続登記（名義変更）
- 不動産会社へ査定依頼→媒介契約
- 売買契約（印紙税）
- 決済・引渡し（抵当権抹消などがあれば手続き）
税務以前に詰まりやすいのは、次の3点です。
- 共有名義：相続人が複数だと、売却の意思決定がそろわない／持分売却の話が出て価格が崩れる
- 抵当権：親のローン完済状況、抵当権の抹消手続きの要否
- 境界・測量：土地だと測量や境界確認が必要になり、譲渡費用にもなるが時間もかかる
売却の話を始める前に、登記・権利関係だけは先に整理しておくと事故が減ります。
確定申告が必要な人・不要な人、申告期限と必要書類
相続不動産を売ったら、基本的に確定申告が関係します。
- 譲渡所得が出る（税金が発生する）→ 申告が必要
- 特例・控除を使う（結果的に税額がゼロでも）→ 申告が必要になることが多い
- 譲渡損失が出た → 原則として申告義務はケースによるが、特例で損益通算等を狙うなら申告が必要
申告期限は、売却した翌年の 2月16日〜3月15日 が原則です。
また実務上、「譲渡所得が2,000万円を超える」「特例を使う」「取得費が不明で計算が荒くなる」などのときは、税理士に一度レビューしてもらうだけでリスクが大きく下がります（過少申告の指摘は、あとから精神的にもきついので…）。
必要書類はケースで変わりますが、代表例は次の通りです。
- 売買契約書（購入時・売却時）
- 仲介手数料等の領収書
- 登記事項証明書、固定資産税評価証明書
- 相続関係書類（遺産分割協議書、相続登記関係）
- 特例を使う場合の証明書類（空き家特例の確認書など）
譲渡費用にできるもの／できないもの（計上漏れを防ぐ）
譲渡費用は、あなたの税金を直接下げる要素です。漏れやすいので、最後にチェックリスト感覚で押さえましょう。
譲渡費用にできることが多いもの
- 不動産会社の仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 測量費、境界確定費用
- 建物の解体費（条件によるが売却のために必要なら論点になりやすい）
- 立退料（必要な場合）
譲渡費用になりにくい／注意が必要なもの
- 引っ越し代、家具処分など「生活上の費用」寄りのもの
- 固定資産税（原則は保有コストであって譲渡費用ではない）
- リフォーム費（売却のためか、資産価値を増やす改良かで扱いが分かれることがある）
- 「これは入る？」で迷う支出が出たら、領収書や契約書を残したうえで、売却前に確認しておくのが安全です。
結論：税額は『利益・取得費・特例』で決まるため、先に試算してから売却判断を
相続した不動産の売却にかかる税金は、売却額の大小よりも あなたの”譲渡所得”がいくらになるか で決まります。そして譲渡所得は、結局のところ次の3つでほぼ固まります。
- 利益（売却価格−取得費−譲渡費用）
- 取得費をどこまで積み上げられるか（不明なら概算5%で不利になりやすい）
- 特例・控除が使えるか（相続税取得費加算は3年10か月、空き家3,000万円控除など）
だからこそ、売却活動を始める前に、
- 取得費資料を集める（見つからない前提で探す）
- 譲渡費用になりそうな支出を洗い出す
- 特例の期限（とくに”3年以内”と勘違いしやすい期限）をカレンダーに落とす
- ざっくりでも税金を計算して、手取りを見える化する
この順番で一度試算してください。
「売ってから考える」だと、期限切れで特例が落ちたり、取得費が間に合わず概算5%で確定したりして、取り返しがつかない差になります。
あなたの売却判断は、まず試算で”数字の地面”を固めてから。その方が、価格交渉にも、売る・貸す・保有の比較にも、ちゃんと自信が持てます。
