不動産を売却したら必ず確定申告が必要だと思っていませんか？実は、すべての不動産売却で確定申告が求められるわけではありません。
多くの方が「不動産を売ったから申告しなければ」と慌てて税理士に相談したり、複雑な書類作成に頭を悩ませたりしています。
しかし、あなたのケースでは申告自体が不要かもしれません。一方で、申告不要と思い込んでいたら実は必要だった、というケースもあります。
この記事では、不動産売却後に確定申告が不要となる具体的なケースと、その判断基準について詳しく解説します。
譲渡損失が発生した場合や20万円ルールの適用条件など、税務署も認める正式な基準を理解することで、無駄な手続きを避けつつ、必要な申告を見逃さないための知識を身につけましょう。
目次
譲渡損失が発生した場合は原則として確定申告不要
これは税法上の基本的な考え方で、利益が出ていない取引に対して課税することはないという原則に基づいています。
ただし「原則として」という点が重要で、場合によっては損失が出ても申告したほうが有利になることもあります。
譲渡所得の計算方法と損失の判定
譲渡所得の計算は、次の計算式で行います。
- 譲渡所得 = 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）
この計算結果がマイナスになれば譲渡損失となり、確定申告は不要です。ただし、土地と建物を売却した場合は、建物部分について減価償却費を考慮する必要があります。
例えば、3,000万円で購入したマンションを10年後に2,500万円で売却したとします。取得費から減価償却費500万円を差し引くと2,500万円となり、譲渡費用が100万円かかった場合：
- 売却価格2,500万円 – （取得費2,500万円 + 譲渡費用100万円）= -100万円
このケースでは100万円の譲渡損失が発生しているため、確定申告は原則不要となります。
建物の減価償却費の計算は複雑で、建物の構造（木造、鉄筋コンクリート造など）や用途（居住用、事業用）によって償却率が異なります。正確な判定のためには、購入時の契約書や領収書をもとに慎重に計算することが大切です。
取得費と譲渡費用の正確な把握
譲渡損失の判定において最も重要なのは、取得費と譲渡費用を正確に把握することです。見落としがちな費用も含めてきちんと計上すれば、譲渡所得を適正に計算できます。
取得費に含まれる主な項目：
- 不動産の購入代金
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 印紙税
- 購入後に行った改良費（リフォーム費用など）
譲渡費用に含まれる主な項目：
- 売却時の仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 測量費
- 建物の取り壊し費用
- 立退料
- 広告費
特に見落としやすいのが、購入時の諸費用です。仲介手数料だけでも物件価格の3%＋6万円（税別）かかることが多く、3,000万円の物件なら約100万円にもなります。
これらの費用をすべて計上することで、譲渡所得が大幅に減少し、結果的に譲渡損失となるケースも少なくありません。
また、取得費が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として計算できますが、これでは多くの場合で譲渡益が発生してしまいます。できる限り実際の取得費を証明する書類を探すことが重要です。
譲渡所得と他の所得の合計が20万円以下の場合
譲渡益が出ても確定申告が不要となるケースがあります。それが「20万円ルール」と呼ばれる制度です。
給与所得者で年末調整を受けている方は、給与以外の所得が20万円以下であれば確定申告は不要となります。不動産の譲渡所得もこの「給与以外の所得」に含まれるため、譲渡益が20万円以下なら申告義務はありません。
給与所得者の20万円ルールの適用条件
20万円ルールを適用するには、次の条件をすべて満たす必要があります：
- 給与所得者であること（会社員、公務員など）
- 年末調整を受けていること
- 給与以外の所得の合計が20万円以下であること
- 給与収入が2,000万円以下であること
重要なのは3番目の条件です。「給与以外の所得」には不動産の譲渡所得だけでなく、副業収入、株式の配当、FXの利益なども含まれます。これらをすべて合計して20万円以下である必要があります。
例えば、あなたが会社員で、不動産売却による譲渡所得が15万円、株式投資の利益が3万円あった場合、合計18万円となり20万円以下なので確定申告は不要です。
しかし、同じケースで株式投資の利益が10万円だった場合は合計25万円となり、20万円を超えるため確定申告が必要になります。このとき、不動産の譲渡所得15万円だけでなく、すべての所得について申告しなければなりません。
また、医療費控除や住宅ローン控除の初年度など、何らかの理由で確定申告をする場合は、20万円以下の所得も含めてすべて申告する必要があります。「20万円ルール」はあくまで確定申告をしない場合にのみ適用される特例です。
複数の不動産を売却した場合の取り扱い
年内に複数の不動産を売却した場合、それぞれの譲渡所得を個別に判定するのではなく、すべて合算して判定します。
例えば、あなたが1月に土地を売却して譲渡所得が10万円、8月に別の土地を売却して譲渡所得が15万円発生したとします。個別に見れば両方とも20万円以下ですが、合計すると25万円となるため確定申告が必要です。
逆に、1つ目の不動産で30万円の譲渡益、2つ目で15万円の譲渡損失が出た場合、合算すると15万円の譲渡所得となり、他に給与以外の所得がなければ20万円ルールが適用され申告不要となります。
ただし、この合算は同一年内の取引に限られます。12月に売却した不動産の譲渡所得と、翌年1月に売却した不動産の譲渡所得を合算することはできません。
売却のタイミングによっては、年をまたいで売却することで各年の譲渡所得を20万円以下に抑え、確定申告を回避できる可能性もあります。
ただし、市況の変化により売却価格が下がるリスクもあるため、税金だけでなく総合的に判断することが大切です。
確定申告不要でも注意すべきポイント
譲渡損失が出たり、20万円ルールが適用されたりして確定申告が不要となっても、完全に安心というわけではありません。税務署からの問い合わせが来る可能性もありますし、特別控除を受けたい場合は申告が必須となります。
税務署からのお尋ねへの対応方法
不動産の売買は登記により記録が残るため、税務署は誰がいつどのような不動産取引をしたかを把握しています。
そのため、確定申告をしていない場合、「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という書類が送られてくることがあります。
お尋ねが来ても慌てる必要はありません。確定申告が不要な正当な理由があれば、それを説明すれば問題ありません。
お尋ねへの対応手順：
1. 必要書類を準備する
- 売買契約書（売却時・購入時両方）
- 領収書（仲介手数料、登記費用など）
- 譲渡所得の計算書
2. 譲渡所得を正確に計算する
取得費と譲渡費用を漏れなく計上し、譲渡損失または20万円以下であることを証明します。
3. 回答書を作成・提出する
計算過程を明確に示し、確定申告が不要である理由を記載します。
実際のケースでは、「購入価格3,500万円のマンションを3,000万円で売却し、諸費用を含めると600万円の譲渡損失が発生したため申告不要」といった具合に、具体的な数字を示して説明します。
重要なのは、お尋ねを無視しないことです。回答しないと、税務署は「申告漏れの可能性がある」と判断し、さらに詳しい調査に発展する可能性があります。期限内にきちんと回答すれば、それ以上の追及はありません。
特別控除を受ける場合は申告が必要
ここが最も重要なポイントです。たとえ譲渡損失が出ていても、特別控除や特例を受ける場合は必ず確定申告が必要になります。
申告が必要な主な特別控除・特例：
- マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除
- 10年超所有の場合の軽減税率の特例
- 特定の居住用財産の買換え特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の特例
特に「3,000万円特別控除」は非常に有利な制度で、マイホームの売却であれば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。例えば、譲渡所得が2,000万円の場合、この控除を受ければ課税所得はゼロになり、税金はかかりません。
しかし、この控除を受けるには確定申告が必須です。「控除を使えば税金がゼロになるから申告しなくていい」という考えは間違いです。申告をして初めて控除が適用されるのです。
また、これらの特例には細かい要件があります。例えば3,000万円特別控除の場合：
- 自分が住んでいた家であること
- 売却の前年および前々年にこの特例を受けていないこと
- 親族間の売買でないこと
これらの要件を満たしているか確認し、必要書類を揃えて期限内に申告することが重要です。
損失が出ても確定申告したほうが有利なケース
譲渡損失が発生した場合、原則として確定申告は不要ですが、あえて申告することで税金が戻ってくるケースがあります。
特にマイホームの売却で損失が出た場合は、その損失を他の所得と相殺したり、翌年以降に繰り越したりできる特例があるのです。
マイホーム買い換え時の譲渡損失の特例
マイホームを売却して新しいマイホームに買い換えた際に譲渡損失が発生した場合、「マイホームの買換えに係る譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を利用できます。
この特例の最大のメリットは、不動産の譲渡損失を給与所得など他の所得と損益通算できることです。通常、不動産の譲渡損失は他の所得と相殺できませんが、この特例を使えば可能になります。
具体例で見てみましょう：
あなたの年間給与所得が700万円、マイホーム売却で500万円の譲渡損失が発生したとします。
- 通常の場合：給与所得700万円に対して所得税・住民税が課税されます。
- 特例適用の場合：700万円 – 500万円 = 200万円が課税所得となります。
この差額500万円分の税金（所得税率20%なら約100万円）が還付される可能性があります。
さらに、その年だけで控除しきれない損失は、翌年以降3年間繰り越すことができます。上記の例で、もし譲渡損失が1,500万円だった場合：
- 1年目：700万円を控除（残り800万円）
- 2年目：700万円を控除（残り100万円）
- 3年目：100万円を控除
このように最大4年間にわたって税金の還付を受けられるのです。
適用要件：
- 売却した家に5年超居住していたこと
- 買換え先の住宅の床面積が50㎡以上であること
- 買換え先の住宅に10年以上の住宅ローンがあること
- 年間所得が3,000万円以下であること
住宅ローン残高がある場合の特例活用
マイホームを売却してもなお住宅ローンが残ってしまう、いわゆる「オーバーローン」の状態で売却する場合は、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を利用できます。
この特例は買い換えを伴わない場合でも適用でき、住宅ローンの残高と売却価格の差額を限度として、譲渡損失を他の所得と損益通算できます。
計算例：
- 住宅ローン残高：3,000万円
- 売却価格：2,000万円
- 取得費・譲渡費用の合計：3,500万円
譲渡損失は1,500万円（2,000万円 – 3,500万円）ですが、住宅ローン残高との差額1,000万円（3,000万円 – 2,000万円）が控除限度額となります。
このケースでも、控除しきれない損失は翌年以降3年間繰り越せます。転勤や離婚などでやむを得ず家を手放す場合でも、この特例により税負担を軽減できるのです。
ただし、この特例にも要件があります：
- 売却した年の前年1月1日時点で所有期間が5年超
- 売買契約締結日の前日に住宅ローン残高があること
- 年間所得が3,000万円以下であること
これらの特例を受けるためには、確定申告時に特例の適用を受ける旨を記載し、必要書類を添付する必要があります。申告しなければ特例は受けられないので、損失が出た場合でも税理士に相談することをおすすめします。
相続不動産売却における確定申告の判断基準
相続した不動産を売却する場合も、基本的な確定申告の判断基準は通常の不動産売却と同じです。譲渡益が出れば申告が必要で、譲渡損失なら原則不要となります。しかし、相続不動産には特有の計算方法や特例があるため、正確な判断には注意が必要です。
相続した不動産の取得費の考え方
相続不動産の譲渡所得を計算する際、最も重要なのが「取得費」の考え方です。相続した不動産の取得費は、あなたが相続した時点の価格ではなく、被相続人（亡くなった方）が取得した当時の価格を引き継ぎます。
例えば、父親が30年前に1,000万円で購入した土地を相続し、相続時の評価額が3,000万円、売却価格が3,500万円だったとします。
この場合の取得費は：
- 誤り：相続時の3,000万円
- 正解：父親の購入価格1,000万円
つまり、譲渡所得は3,500万円 – 1,000万円 – 譲渡費用となり、約2,500万円の譲渡益が発生します。
取得費が不明な場合の対処法：
先祖代々の土地など、取得費が分からないケースも多くあります。この場合は売却価格の5%を概算取得費とすることができますが、これでは譲渡所得が大きくなってしまいます。
3,500万円で売却した場合：
- 概算取得費：175万円（3,500万円×5%）
- 譲渡所得：3,325万円（諸費用を除く）
これでは税負担が重くなるため、できる限り実際の取得費を証明する努力が必要です。古い登記簿謄本、固定資産税の評価証明書、近隣の取引事例などから推定することも可能です。
相続税の取得費加算の特例：
相続税を支払った場合、その一部を取得費に加算できる特例があります。相続開始から3年10か月以内に売却した場合に限り、支払った相続税のうち、売却した不動産に対応する部分を取得費に加算できます。
- 計算式：加算額 = 相続税額 × 売却した不動産の相続税評価額 ÷ 相続財産の総額
相続税を1,000万円支払い、相続財産総額1億円のうち3,000万円の不動産を売却した場合：
- 加算額 = 1,000万円 × 3,000万円 ÷ 1億円 = 300万円
この300万円を取得費に加算できるため、譲渡所得を大幅に減らせます。
空き家特例適用時の申告の必要性
被相続人が居住していた空き家を相続し、それを売却する場合には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を適用できる可能性があります。この特例により、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
しかし、この特例を受けるには必ず確定申告が必要です。たとえ控除により税額がゼロになる場合でも、申告しなければ特例は適用されません。
空き家特例の主な要件：
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 被相続人が一人で居住していたこと
- 相続から売却まで空き家状態であること
- 売却価格が1億円以下であること
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
また、建物を取り壊して更地にして売却する場合も適用可能ですが、取り壊しのタイミングや手続きに注意が必要です。
この特例は令和9年12月31日までの時限措置となっているため、適用を検討している方は早めの売却を検討すべきでしょう。特例の要件は複雑なため、適用可否について税理士に相談することをおすすめします。
確定申告をしなかった場合のペナルティ
確定申告が必要なのにしなかった場合、税務署から厳しいペナルティが課される可能性があります。「知らなかった」では済まされないため、申告義務の有無は慎重に判断する必要があります。
無申告加算税：
期限内に確定申告をしなかった場合、本来の税額に加えて無申告加算税が課されます。
- 税額50万円まで：15%
- 税額50万円超の部分：20%
ただし、税務署から指摘される前に自主的に申告した場合は5%に軽減されます。
例えば、譲渡所得税が100万円だった場合：
- 税務署の指摘後：15万円（50万円×15%）+ 10万円（50万円×20%）= 25万円
- 自主申告の場合：5万円（100万円×5%）
この差は20万円にもなります。申告漏れに気づいたら、すぐに自主申告することが重要です。
延滞税：
納付期限を過ぎると、延滞税も発生します。令和5年の場合、納期限から2か月以内は年2.4%、2か月超は年8.7%の利率で計算されます。
100万円の税金を1年間滞納した場合：
- 最初の2か月：約4,000円
- 残り10か月：約72,500円
- 合計：約76,500円
重加算税：
意図的な所得隠しや虚偽申告があった場合は、さらに厳しい重加算税が課されます。無申告の場合は40%、過少申告の場合は35%という高率です。
売却の事実を隠したり、書類を偽造したりすると、この重加算税の対象となります。100万円の税金に対して40万円の重加算税が課され、合計140万円を支払うことになります。
時効について：
確定申告の時効は原則5年ですが、悪質な場合は7年に延長されます。つまり、5年経てば大丈夫というわけではありません。
また、税務署は不動産登記の情報を把握しているため、売却の事実を隠し通すことはほぼ不可能です。後から発覚すれば、本税に加えて各種加算税、延滞税をまとめて支払うことになり、経済的負担は相当なものになります。
お尋ねを無視した場合：
税務署からのお尋ねを無視すると、税務調査に発展する可能性が高くなります。税務調査では、不動産売却だけでなく、過去数年分のすべての所得について調査される可能性があります。
調査の結果、申告漏れが発覚すれば、ペナルティはさらに重くなります。お尋ねの段階で適切に対応していれば、仮に申告が必要だったとしても自主申告扱いとなり、ペナルティは最小限で済みます。
ペナルティを避けるためには、売却時点で申告の要否を正確に判断することが最も重要です。判断に迷う場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。相談料はかかりますが、後からペナルティを支払うことを考えれば、はるかに安い投資といえるでしょう。
まとめ
不動産売却後の確定申告は、すべてのケースで必要というわけではありません。譲渡損失が発生した場合や、給与所得者で譲渡所得が20万円以下の場合は原則として申告不要です。
しかし「原則として」という点が重要で、例外も多く存在します。特別控除を受けたい場合は必ず申告が必要ですし、損失が出ていても特例を使えば税金が還付される可能性があります。
確定申告の要否を判断する際のポイントをもう一度整理すると：
申告不要の主なケース：
- 譲渡所得がマイナス（譲渡損失）
- 給与所得者で年末調整済み、かつ譲渡所得等が20万円以下
申告が必要な主なケース：
- 譲渡益が発生し、20万円を超える場合
- 3,000万円特別控除など、各種特例を受ける場合
- 損失の損益通算・繰越控除を受ける場合
判断に迷うケースでは、安易に「申告不要」と決めつけず、専門家に相談することが賢明です。特に相続不動産の売却や、マイホームの買い換えを伴う場合は、取得費の計算や特例の適用要件が複雑になります。
申告が必要なのにしなかった場合のペナルティは想像以上に重く、無申告加算税や延滞税で本来の税額の何割も余分に支払うことになりかねません。一方で、適切に申告すれば、特例により大幅な節税や還付を受けられる可能性もあります。
不動産売却は人生でそう何度も経験することではありません。だからこそ、一度の取引で後悔しないよう、確定申告の要否について正確に理解し、適切に対応することが大切です。
もしあなたが今、不動産売却を検討中、あるいは売却済みで申告について悩んでいるなら、まずは譲渡所得を正確に計算してみてください。そして判断に迷ったら、税理士や税務署の相談窓口を活用することをおすすめします。
正しい知識と適切な対応により、不要な税金やペナルティを避けつつ、受けられる優遇措置は確実に活用する。それが不動産売却における賢い確定申告のあり方といえるでしょう。
