不動産を売却して利益が出た場合、確定申告が必要になります。複雑な計算や特例の適用など、専門知識が求められる不動産売却の確定申告。自分で行うか、それとも税理士に依頼するか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
実際のところ、税理士に依頼した場合の費用相場は3万円から20万円程度が一般的ですが、譲渡所得の金額や案件の複雑さによって大きく変動します。
この記事では、不動産売却時の確定申告を税理士に依頼する際の具体的な費用相場から、追加料金が発生するケース、そして費用を抑えるための実践的な方法まで詳しく解説していきます。
目次
不動産売却時の確定申告における税理士費用の基本相場
不動産売却の確定申告を税理士に依頼する場合、まず押さえておきたいのが基本的な費用相場です。多くの方が気になる「いくらかかるのか」という疑問に対して、具体的な数字を交えながら解説していきます。
一般的な報酬体系と料金設定
税理士の報酬体系は、主に譲渡所得の金額に応じて段階的に設定されています。これは、譲渡所得が大きくなるほど計算が複雑になり、税理士の作業量も増えるためです。
基本的な報酬体系として、多くの税理士事務所では「基本料金＋譲渡所得に応じた加算料金」という形式を採用しています。
基本料金は3万円から5万円程度で設定されることが多く、そこに譲渡所得の規模に応じた料金が加算される仕組みです。
ただし、地域によって相場に差があることも覚えておくべきポイントです。東京や大阪などの大都市圏では相対的に高めの料金設定となる傾向がある一方、地方では若干低めの設定になることもあります。
譲渡所得金額による費用の違い
実際の費用相場を譲渡所得金額別に見てみましょう。譲渡所得が1,000万円以内の場合、税理士費用は5万円から6万円程度が相場です。これは比較的シンプルな案件として扱われ、基本的な申告書作成と提出までを含んだ料金となります。
譲渡所得が1,000万円を超えて3,000万円までの範囲では、9万円から12万円程度まで費用が上がります。この金額帯になると、税額も大きくなるため、より慎重な計算と節税対策の検討が必要になってきます。
3,000万円から5,000万円の譲渡所得では12万円から15万円、5,000万円から8,000万円では15万円から24万円と、段階的に費用が増加していきます。
そして、8,000万円から1億円の範囲では18万円から30万円程度が相場となり、1億円を超える案件については個別見積もりとなることがほとんどです。
これらの金額はあくまで目安であり、実際の費用は税理士事務所によって異なります。また、案件の複雑さや必要な作業内容によっても変動することを理解しておくことが重要です。
追加費用が発生するケースと料金
基本料金だけでは済まないケースも実は少なくありません。不動産売却の確定申告では、さまざまな特例や複雑な計算が必要になる場合があり、それに応じて追加費用が発生することがあります。
特別控除適用時の追加料金
マイホームを売却した場合に適用できる3,000万円特別控除は、多くの方が利用を検討する制度です。しかし、この特例を適用するためには、要件を満たしているかの確認や適切な書類の準備が必要になります。
税理士に3,000万円特別控除の適用を依頼すると、通常の申告費用に加えて1万円から5万円程度の追加料金が発生することが一般的です。
なぜ追加料金が必要になるかというと、居住期間の確認や居住実態の証明書類の準備、そして適用要件を満たすための詳細な検討が必要になるためです。
また、買換え特例や収用等の特別控除を適用する場合も、同様に追加料金が発生します。これらの特例は適用要件が複雑で、誤った適用をすると後々税務調査で指摘を受ける可能性もあるため、税理士も慎重に対応する必要があるのです。
取得費不明の場合の計算料金
不動産を売却する際、取得費（購入時の価格）が分からないというケースは意外と多いものです。相続で取得した不動産や、かなり昔に購入した物件の場合、購入時の契約書や領収書が残っていないことがあります。
取得費が不明な場合、概算取得費（売却価格の5％）を使用することもできますが、これでは税額が大幅に増えてしまう可能性があります。そこで税理士は、過去の固定資産税評価額や路線価から合理的な取得費を推定する作業を行います。
この推定作業には相当な手間がかかるため、2万円から10万円程度の追加料金が発生することがあります。特に複数の不動産を同時に売却する場合や、権利関係が複雑な物件の場合は、さらに高額になることもあります。
複雑な案件における追加費用
相続が絡む不動産売却や、共有持分の売却など、通常より複雑な案件では追加費用が発生しやすくなります。
例えば、相続によって取得した不動産を売却する場合、相続税の取得費加算の特例を適用できる可能性があります。
しかし、この特例を適用するには相続税申告書の内容を確認し、適切な計算を行う必要があるため、追加で3万円から8万円程度の費用がかかることがあります。
複数の不動産を同時期に売却する場合も、それぞれの物件について個別に計算が必要になるため、2件目以降は1件あたり2万円から5万円程度の追加料金が設定されることが一般的です。
さらに、法人が所有する不動産の売却や、海外居住者による不動産売却など、特殊な状況下での申告については、案件の複雑さによっては数十万円の費用になることもあります。
税理士費用の具体的なシミュレーション
実際にどのくらいの費用がかかるのか、具体的なケースを想定してシミュレーションしてみましょう。あなたの状況に近いケースを参考にすることで、より現実的な費用感を掴むことができます。
標準的な不動産売却のケース
例えば、10年前に3,000万円で購入したマンションを4,500万円で売却したケースを考えてみましょう。
譲渡所得は、売却価格4,500万円から取得費3,000万円と譲渡費用（仲介手数料など）約150万円を差し引いた1,350万円となります。
このケースでは、譲渡所得が1,000万円から3,000万円の範囲に該当するため、税理士費用は9万円から12万円程度が相場となります。
実際の内訳としては、基本料金5万円に譲渡所得に応じた加算料金4万円から7万円が加わる形です。この費用には、譲渡所得の計算、申告書の作成、税務署への提出、そして申告後の問い合わせ対応まで含まれることが一般的です。
別のケースとして、20年前に購入した一戸建てを売却する場合を見てみましょう。購入価格5,000万円、売却価格3,800万円の場合、譲渡損失が発生します。
この場合でも確定申告は必要ですが、譲渡損失の申告は比較的シンプルなため、税理士費用は5万円から8万円程度で済むことが多いです。
特別控除を適用するケース
マイホームの売却で3,000万円特別控除を適用する場合のシミュレーションを見てみましょう。
30年前に2,000万円で購入した自宅を8,000万円で売却したとします。通常の計算では譲渡所得は約5,800万円（売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた額）となり、これに対する税理士費用は15万円から20万円程度になります。
しかし、3,000万円特別控除を適用することで、課税対象となる譲渡所得を2,800万円まで減らすことができます。
この特別控除の適用を税理士に依頼すると、基本の申告費用12万円から15万円に加えて、特別控除適用の追加料金2万円から4万円が必要になります。
結果として、総額14万円から19万円程度の税理士費用がかかりますが、特別控除により節税できる金額は数百万円に上ることもあるため、費用対効果は非常に高いと言えるでしょう。
また、買換え特例を適用する場合も見てみましょう。旧居を6,000万円で売却し、新居を7,000万円で購入したケースでは、買換え特例の適用により課税を繰り延べることができます。
この場合の税理士費用は、基本料金に加えて買換え特例適用の追加料金3万円から5万円が必要となり、総額で15万円から25万円程度になることが一般的です。
税理士費用を抑えるための実践的な方法
税理士費用は決して安くありませんが、工夫次第で費用を抑えることは可能です。ここでは、実践的な費用削減の方法を具体的に解説します。
複数の見積もり取得と比較検討
税理士費用を抑える最も効果的な方法の一つが、複数の税理士事務所から見積もりを取ることです。実は、同じ案件でも税理士事務所によって料金設定は大きく異なります。
ある事務所では15万円の見積もりが、別の事務所では10万円で提示されることも珍しくありません。最低でも3社から見積もりを取得し、料金だけでなくサービス内容も含めて比較検討することをおすすめします。
見積もりを依頼する際のポイントは、案件の詳細を正確に伝えることです。譲渡所得の概算額、適用したい特例の有無、必要な作業範囲などを明確にすることで、より正確な見積もりを得ることができます。
また、税理士紹介サービスを活用するのも一つの方法です。これらのサービスでは、あなたの条件に合った税理士を複数紹介してくれるため、効率的に比較検討ができます。紹介料は税理士側が負担することが多く、依頼者には追加費用がかからないケースがほとんどです。
事前準備による費用削減
税理士に依頼する前に、自分でできる準備をしっかり行うことで、費用を大幅に削減できます。まず重要なのが、必要書類の整理です。
売買契約書、重要事項説明書、取得時の領収書、リフォーム費用の明細、仲介手数料の領収書など、関連する書類をすべて揃えておきましょう。書類が整理されていれば、税理士の作業時間が短縮され、その分費用も抑えられます。
次に、譲渡所得の概算を自分で計算しておくことも有効です。国税庁のホームページには譲渡所得の計算方法が詳しく説明されており、計算シートも提供されています。完璧な計算でなくても、おおよその金額を把握しておくことで、税理士との打ち合わせがスムーズに進みます。
さらに、取得費や譲渡費用の内訳を表にまとめておくと良いでしょう。例えば、取得時の諸費用（登記費用、不動産取得税、仲介手数料など）や、売却時の諸費用（測量費、解体費、仲介手数料など）を項目別に整理しておくと、税理士の確認作業が楽になります。
こうした事前準備により、通常なら15万円かかる案件を10万円から12万円程度に抑えることも可能です。準備に多少の時間はかかりますが、数万円の節約になることを考えれば、十分に価値のある作業と言えるでしょう。
税理士に依頼するメリットとコスト効果
税理士費用は確かに負担になりますが、専門家に依頼することで得られるメリットは費用以上の価値があることが多いです。ここでは、具体的なメリットとコスト効果について詳しく見ていきましょう。
専門知識による節税効果
税理士の最大の強みは、豊富な専門知識と経験に基づく節税提案です。例えば、あなたが知らない特例や控除制度を教えてくれることがあります。
居住用財産の3,000万円特別控除は有名ですが、相続財産を売却した場合の取得費加算の特例や、収用等により土地を売却した場合の5,000万円特別控除など、適用できる可能性のある制度は実に多様です。
実際のケースを見てみましょう。ある相談者は、相続した実家を売却する際、当初は概算取得費（売却価格の5％）で申告しようと考えていました。
売却価格が5,000万円だったため、取得費は250万円となり、譲渡所得は約4,700万円。これに対する税額は約950万円になる計算でした。
しかし税理士に相談したところ、過去の固定資産税評価額から合理的な取得費を算定する方法を提案され、取得費を1,500万円として申告することができました。
結果として税額は約700万円となり、250万円もの節税に成功したのです。税理士費用は20万円でしたが、節税効果を考えれば十分にペイする投資だったと言えます。
また、売却のタイミングについてのアドバイスも重要です。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わるため、数ヶ月待つだけで数百万円の節税になることもあります。
申告ミスのリスク回避
不動産売却の確定申告は複雑で、ミスが起きやすい分野です。税理士に依頼することで、こうしたリスクを大幅に減らすことができます。
よくある申告ミスとして、取得費に含められる費用の計上漏れがあります。不動産取得税、登記費用、仲介手数料などは取得費に含めることができますが、これらを忘れてしまうと税額が増えてしまいます。税理士はチェックリストを用いて漏れなく確認してくれるため、こうしたミスを防ぐことができます。
申告期限を過ぎてしまうリスクも見逃せません。不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要がありますが、この期限を過ぎると無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。税理士に依頼すれば、期限管理も含めて対応してくれるため安心です。
さらに重要なのが、税務調査への対応です。不動産売却の申告は税務調査の対象になりやすく、後日税務署から問い合わせが来ることがあります。税理士が作成した申告書であれば、根拠資料もしっかり保管されており、税務調査にも適切に対応できます。
実際、自分で申告した場合と税理士に依頼した場合を比較すると、税務調査で追徴課税を受ける確率は大きく異なります。プロの目で確認された申告書は信頼性が高く、税務署からの信用も得やすいのです。
自分で確定申告する場合との費用対効果比較
税理士費用を節約するために自分で確定申告を行うという選択肢もあります。しかし、本当にそれが得策なのか、具体的に比較してみましょう。
自分で申告を行う場合、確かに税理士費用5万円から20万円を節約できます。国税庁のホームページには詳しい説明があり、e-Taxを使えばオンラインで申告することも可能です。必要な書類さえ揃っていれば、時間をかければ申告書を作成することはできるでしょう。
しかし、ここで考えるべきは時間コストです。不動産売却の確定申告に不慣れな方が申告書を作成するには、最低でも20時間から30時間程度の作業時間が必要になります。税法の勉強、必要書類の確認、計算方法の理解、申告書の記入など、やるべきことは山積みです。
あなたの時給を3,000円と仮定すると、30時間の作業は9万円相当の時間コストになります。これに加えて、計算ミスや申告漏れのリスクも考慮する必要があります。
実際に自分で申告して失敗した例を見てみましょう。ある方は、マンション売却の申告を自分で行い、取得費の計算を誤って申告しました。
後日、税務署から指摘を受け、修正申告と追加納税が必要になりました。追加の税額は50万円、さらに過少申告加算税として5万円が課されました。
もし最初から税理士に依頼していれば、15万円程度の費用で済んだはずです。結果として、40万円以上の損失となってしまったのです。
一方で、譲渡損失が出た場合や、譲渡所得が少額の場合は、自分で申告することも検討に値します。例えば、譲渡所得が100万円程度で特例の適用もない単純なケースなら、国税庁の確定申告書作成コーナーを使って比較的簡単に申告書を作成できます。
ただし、以下のような場合は税理士への依頼を強く推奨します：
- 譲渡所得が1,000万円を超える
- 特例や控除を適用したい
- 取得費が不明または計算が複雑
- 相続や贈与が絡んでいる
- 初めての不動産売却で不安がある
費用対効果を総合的に判断すると、譲渡所得が500万円を超える場合は、税理士に依頼する方が結果的にメリットが大きいと言えるでしょう。節税効果、時間の節約、精神的な安心感を考慮すれば、税理士費用は必要な投資と捉えることができます。
まとめ
不動産売却の確定申告を税理士に依頼する場合、費用相場は5万円から20万円程度ですが、譲渡所得の金額や案件の複雑さによって大きく変動することがお分かりいただけたでしょうか。
重要なのは、単純に費用の高い安いだけで判断するのではなく、あなたの状況に応じて最適な選択をすることです。
譲渡所得が1,000万円を超える場合や、特別控除を適用したい場合は、税理士への依頼が賢明な選択となることが多いです。
費用を抑えたい場合は、複数の税理士から見積もりを取り、事前に書類を整理しておくことで、数万円の節約が可能です。そして何より、税理士の専門知識による節税効果は、支払う費用を大きく上回ることがあります。
不動産売却は人生でそう何度も経験することではありません。だからこそ、確実で安心な申告を行うために、プロの力を借りることを検討する価値があります。
まずは無料相談を活用して、あなたのケースではどの程度の費用がかかるのか、具体的に確認してみることから始めてはいかがでしょうか。
最終的な判断は、費用対効果を冷静に分析し、あなたにとって最も合理的な選択をすることが大切です。この記事が、その判断の一助となれば幸いです。
